L’amortissement est le principal avantage du régime réel pour un loueur en meublé : il permet de déduire chaque année une fraction du prix du logement et du mobilier, sans décaissement correspondant. Il réduit fortement, et parfois annule, le bénéfice imposable pendant la période de location.
Depuis la loi de finances pour 2025, cet avantage a une contrepartie au moment de la revente. Cette page présente les deux faces du mécanisme.
L’essentiel
- Seul le régime réel permet de déduire un amortissement ; au micro-BIC, l’abattement forfaitaire en tient lieu.
- Le terrain n’est pas amortissable, et l’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté sur les exercices suivants.
- Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
- Certaines résidences gérées, notamment pour étudiants et personnes âgées, sont exclues de cette réintégration.
Le principe de l’amortissement
Au régime réel, le loueur peut déduire de ses recettes l’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles. Il s’agit de constater comptablement la dépréciation du bien sur sa durée d’utilisation, en déduisant chaque année une fraction de sa valeur.
Le bien doit être inscrit à l’actif, dans la comptabilité tenue au régime réel. Le report du résultat sur la déclaration est présenté dans le guide déclarer ses revenus Airbnb. La valeur du terrain, qui ne se déprécie pas, doit être distinguée de celle du bâti et n’est pas amortissable.
Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit : l’abattement de 30 % ou de 50 % couvre forfaitairement l’ensemble des charges. Le choix entre les deux régimes est analysé dans le comparatif micro-BIC ou régime réel.
La limite de l’article 39 C
L’article 39 C du code général des impôts encadre la déduction. L’amortissement n’est déductible que dans la limite du montant des loyers acquis, diminué des autres charges afférentes au bien.
Concrètement, l’amortissement peut ramener le résultat à zéro, mais pas en dessous. La fraction qui n’a pas pu être déduite n’est pas perdue : elle peut être déduite des résultats des exercices suivants.
Il faut donc distinguer l’amortissement comptabilisé, qui constate la dépréciation du bien, l’amortissement déduit, qui a effectivement réduit le résultat imposable, et l’amortissement reporté, en attente de déduction. C’est l’amortissement déduit que vise la réintégration à la revente.
Un déficit peut néanmoins apparaître du fait des autres charges, comme les intérêts d’emprunt. Son sort dépend du statut du loueur, détaillé dans le chapitre LMNP ou LMP.
La réintégration des amortissements à la revente
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value immobilière des loueurs en meublé non professionnels. Selon le ministère de l’Économie, elle réintègre l’amortissement déduit des recettes locatives dans le calcul de la plus-value de cession.
Le mécanisme est décrit dans la notice de la déclaration de plus-value 2048-IMM : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C. Les dépenses de travaux retenues sont, elles aussi, minorées des amortissements déduits.
La règle s’applique aux ventes réalisées à compter du 15 février 2025, par les loueurs qui étaient au régime réel. La notice vise les biens imposés au régime réel ; elle ne concerne pas les amortissements que le loueur au micro-BIC n’a pas déduits.
Sont exclus de la réintégration les logements situés dans certaines résidences destinées à l’accueil exclusif de publics particuliers, notamment les résidences pour étudiants et pour personnes âgées, ainsi que certains établissements sociaux et médico-sociaux.
Comment calculer la plus-value : frais d’acquisition et travaux
Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value peut être majoré des frais d’acquisition et de certaines dépenses de travaux. Selon la notice 2048-IMM, les frais d’un bien acheté sont retenus pour leur montant réel sur justification, ou forfaitairement pour 7,5 % du prix d’acquisition.
Les dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise sont retenues pour leur montant réel, à condition de ne pas avoir déjà été prises en compte pour l’impôt sur le revenu et de ne pas constituer des dépenses locatives.
Lorsque le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être retenu à la place.
Pour un loueur en meublé, la minoration joue à deux niveaux : les amortissements admis en déduction sont retranchés du prix d’acquisition, et les travaux retenus pour leur montant réel sont diminués des amortissements correspondant à ces dépenses. La notice ne mentionne pas de minoration des frais d’acquisition.
La déclaration 2048-IMM est déposée par le notaire dans le mois qui suit l’acte, avec le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux. Le vendeur doit donc pouvoir justifier le montant des amortissements déduits, à partir du tableau des amortissements et des déclarations de résultats ; leur conservation est abordée dans le chapitre comptabilité de la location saisonnière.
L’imposition de la plus-value d’un loueur non professionnel
La plus-value d’un loueur non professionnel est imposée selon le régime des particuliers : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, taux propre aux plus-values immobilières selon Service-Public (les revenus de location meublée non professionnelle supportent, eux, 18,6 % depuis l’imposition des revenus 2025), après application d’abattements pour durée de détention.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 %, exonération totale | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an, exonération après 30 ans |
Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique en outre lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Pour un couple, ce seuil s’apprécie par quote-part.
Exemple chiffré : une revente après dix ans
Un loueur non professionnel a acquis un appartement 200 000 € et l’a loué au régime réel pendant dix ans, en déduisant 50 000 € d’amortissements. Il le revend 260 000 €. Le calcul ci-dessous ne tient pas compte des frais d’acquisition ni des travaux.
| Poste | Avant février 2025 | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition retenu | 200 000 € | 150 000 € |
| Plus-value brute | 60 000 € | 110 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 7 980 € | 14 630 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 9 469 € | 17 359 € |
| Surtaxe | 0 € | 1 540 € |
| Total | 17 449 € | 33 529 € |
Les 50 000 € d’amortissements, qui ont réduit l’impôt pendant la période de location, alourdissent ici l’imposition de la plus-value d’environ 16 000 €. Le gain du régime réel doit donc être apprécié sur toute la durée de détention, et non année par année. Les prélèvements supportés pendant la période de location sont recensés dans la page fiscalité Airbnb 2026.
À titre d’ordre de grandeur, ces 50 000 € d’amortissements, déduits pendant dix ans par un loueur imposé dans la tranche à 30 %, auraient réduit l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux d’environ 24 300 € sur la période (30 % + 18,6 %, taux actuel des prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée, qui était de 17,2 % pour les revenus antérieurs à 2025), à condition que le résultat ait été suffisant pour les absorber.
Ce taux vise le cas général d’un loueur fiscalement domicilié en France, sans régime international particulier : une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen ou de la Suisse n’acquitte notamment que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
La réintégration en reprend ici environ les deux tiers.
Ce calcul simplifié suppose des taux constants sur toute la période. Il montre que le régime réel conserve un intérêt, mais que son avantage réel se mesure sur l’ensemble de la détention, revente comprise.
Ce que le budget 2027 pourrait changer
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, est en cours d’examen. Les mesures qui suivent ne sont pas applicables à ce stade : elles décrivent le texte déposé et peuvent être modifiées ou supprimées au cours des débats.
Son article 7 prévoit de plafonner chaque année l’amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels, avec un plafond plus bas pour les meublés de tourisme, et de mettre fin au report des amortissements non déduits au titre des exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Les amortissements déjà reportés avant 2027 ne disparaîtraient pas : le texte déposé prévoit qu’ils restent déductibles, dans des limites encadrées, jusqu’en 2036. Cette page sera révisée à la publication de la loi de finances au Journal officiel.
Ces mesures ne sont pas adoptées à ce jour ; cette page sera mise à jour à la publication de la loi.
Questions fréquentes
La réintégration concerne-t-elle les loueurs au micro-BIC ?
La notice 2048-IMM vise les amortissements admis en déduction au régime réel. Un loueur resté au micro-BIC pendant toute la détention n’a pas déduit d’amortissement et n’est donc pas concerné par cette minoration du prix d’acquisition.
Faut-il renoncer au régime réel ?
Pas nécessairement. Le régime réel peut rester avantageux pendant la période de location, en particulier lorsque le bien est financé à crédit. La décision dépend de la durée de détention envisagée et du montant des amortissements.
Le statut de loueur professionnel modifie-t-il ce calcul ?
Oui. Le loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles, qui obéit à d’autres règles. Elles sont résumées dans le chapitre consacré au statut LMNP et dans celui sur la distinction LMNP et LMP.
Les frais de remise en état du mobilier après un séjour se discutent sur la base d’un constat précis : voir notre article sur l’état des lieux en location saisonnière.
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Sources
- Service-Public, fiche F32744, « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée », vérifiée le 15 avril 2026
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, location meublée, régime fiscal, version du 19 août 2026
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, limitation de la déduction de l’amortissement des biens loués (CGI, art. 39 C)
- DGFiP, dépliant « Loueurs en meublé », édition mars 2026
- impots.gouv.fr, « Régime des locations meublées – foire aux questions », mars 2026
- economie.gouv.fr, « Ce qui change pour les particuliers avec l’adoption du budget 2025 », 17 février 2025
- impots.gouv.fr, notice 2048-IMM, déclaration des plus-values immobilières, millésime 2026
- Service-Public, fiche F10864, « Plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026
- Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, dossier législatif
- Service-Public, fiche F2329 (prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine), vérifiée le 30 juin 2026
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent être modifiées par les lois de finances ultérieures, notamment par la loi de finances pour 2027 en cours d’examen.
