Une conciergerie prend en charge tout ou partie de la gestion d’une location saisonnière : annonce, échanges avec les voyageurs, remise des clés, ménage, encaissement. Ce service permet au propriétaire de louer sans être présent, moyennant une rémunération.
Le terme ne correspond à aucun statut juridique propre. Selon les missions qu’elle exerce, une conciergerie peut toutefois relever de la réglementation des professions immobilières.
L’essentiel
- La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre les opérations de location, y compris saisonnière, et de gestion de biens réalisées pour le compte d’autrui.
- Les professionnels concernés doivent détenir une carte professionnelle et un mandat écrit préalable, ainsi qu’une garantie financière, toujours exigée en gestion immobilière ; la dispense pour non-détention de fonds est réservée à certaines activités de transaction.
- Le terme de conciergerie n’a pas de définition légale : l’application de la loi Hoguet dépend des missions exercées.
- Le propriétaire reste responsable de ses obligations déclaratives et fiscales.
La loi Hoguet
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglemente les activités des personnes qui, de manière habituelle, prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui. Selon Entreprendre.service-public, ces opérations comprennent notamment la location et la location saisonnière, ainsi que l’activité de gestionnaire de biens immobiliers.
Le professionnel doit détenir une carte professionnelle, qui porte la mention de l’activité exercée, et justifier d’une garantie financière, obligatoire en gestion immobilière. Il doit aussi disposer d’un mandat écrit avant toute opération, qui précise notamment les conditions de maniement des fonds.
Percevoir des fonds en méconnaissance de ces règles est un délit, puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende, selon la DGCCRF.
Carte professionnelle, garantie et assurance
La carte professionnelle est délivrée pour trois ans par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale, au vu du formulaire cerfa n° 15312. Elle est subordonnée à des conditions d’aptitude professionnelle et de moralité, et porte la mention de l’activité exercée, comme « Transaction » ou « Gestion ».
La garantie financière, souscrite auprès d’une compagnie d’assurance, d’un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts, s’élève au minimum à 110 000 € (article 30 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Ce minimum est ramené à 30 000 € pendant les deux premières années d’exercice, sauf pour une personne morale dont l’un au moins des représentants légaux ou statutaires a déjà été soumis à la loi Hoguet (article 32 du même décret). La non-détention de fonds peut dispenser de garantie pour une activité de transaction éligible. Elle ne permet pas cette dispense pour la gestion immobilière. Le propriétaire vérifie la mention de la carte et les garanties correspondant aux missions réellement confiées.
Une assurance de responsabilité civile professionnelle est également obligatoire. Le renouvellement de la carte suppose en outre une formation continue de 14 heures par an ou de 42 heures sur trois ans, précise Entreprendre.service-public.
Les négociateurs, salariés ou agents commerciaux, qui interviennent pour le compte du titulaire de la carte détiennent une attestation délivrée par celui-ci et visée par la chambre de commerce et d’industrie. L’exercice sans carte est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende.
Et les conciergeries ?
Les textes ne visent pas les conciergeries en tant que telles : c’est la nature des missions qui compte. Une conciergerie qui recherche des clients, conclut les locations ou encaisse les loyers pour le compte du propriétaire prête son concours à des opérations de location saisonnière et de gestion pour autrui, visées par la loi Hoguet.
Des prestations purement matérielles, comme le ménage, le linge ou la remise des clés, ne relèvent pas à elles seules de ces opérations.
Le propriétaire a intérêt à vérifier que la conciergerie détient une carte professionnelle et à faire valider le montage par un juriste en cas de doute. Les services purement matériels, comme le ménage, sont présentés dans le chapitre ménage et frais de ménage.
Quelles mentions dans le mandat confié à une conciergerie ?
Lorsque la conciergerie relève de la loi Hoguet, elle doit détenir un mandat écrit, signé et en cours de validité avant tout acte d’entremise ou de gestion. Ce document fixe le cadre de la relation et sert de référence en cas de désaccord sur les sommes encaissées.
Selon la DGCCRF, le mandat mentionne notamment :
- sa durée ;
- la rémunération du mandataire et la partie qui la supporte ;
- l’étendue de la mission confiée ;
- les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes ;
- le numéro d’inscription au registre des mandats.
Le registre des mandats recense tous les mandats par ordre chronologique et se conserve dix ans. Un contrat présenté comme une simple « prestation de services », alors que la conciergerie encaisse les loyers et conclut les réservations, ne dispense pas de ces règles : seule la réalité des missions compte.
Arrhes et acomptes encaissés par une conciergerie : ce qui a changé en 2026
L’article 68 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, pris pour l’application de la loi Hoguet, encadre les sommes que le titulaire de la carte professionnelle peut recevoir à l’occasion d’une location saisonnière. Il a été modifié par l’article 3 du décret n° 2026-121 du 20 février 2026.
Dans sa rédaction en vigueur depuis le 23 février 2026, applicable aux réservations effectuées à compter du 1er mars 2026, les versements qui accompagnent une réservation ne peuvent intervenir plus de douze mois avant la remise des clés, contre six mois auparavant.
Ils ne peuvent dépasser 25 % du montant total du loyer, et le solde ne peut être demandé plus d’un mois avant l’entrée dans les lieux.
Dans sa réponse publiée le 30 juillet 2026, le Gouvernement qualifie l’allongement à douze mois d’« évolution proportionnée » et indique qu’il n’est pas envisagé de modifier à nouveau ce dispositif à ce stade. La limite vise à protéger le client contre le risque de défaillance de l’intermédiaire qui détient les fonds.
| Règle | Avant le décret du 20 février 2026 | Depuis le décret du 20 février 2026 |
|---|---|---|
| Délai maximal avant la remise des clés | 6 mois | 12 mois |
| Plafond des versements à la réservation | 25 % du loyer total | 25 % du loyer total |
| Exigibilité du solde | Au plus tôt un mois avant l’entrée dans les lieux | Au plus tôt un mois avant l’entrée dans les lieux |
Percevoir des fonds en méconnaissance de l’article 6 de la loi Hoguet est un délit, puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
La rémunération
La rémunération d’un intermédiaire en location saisonnière n’est pas réglementée, indique la DGCCRF, mais elle doit respecter les règles de publicité des prix. Qu’elle prenne la forme d’un pourcentage des recettes ou d’un forfait, elle est à intégrer au calcul présenté dans le chapitre rentabilité d’une location saisonnière.
Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire, de 30 % pour un meublé non classé et de 50 % pour un meublé classé, est réputé couvrir toutes les charges : la commission de la conciergerie ne se déduit pas en plus. Au régime réel, elle constitue une charge déductible, comme l’explique le chapitre micro-BIC ou régime réel.
Les honoraires d’un professionnel de l’immobilier sont affichés toutes taxes comprises, pour chaque prestation, sans fourchette de prix. Le non-respect de ces règles de publicité est passible d’une amende administrative de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale.
Comment choisir une conciergerie : les points à vérifier
Avant de signer, le propriétaire peut vérifier plusieurs éléments, qui conditionnent la sécurité des sommes encaissées pour son compte.
- La carte professionnelle, son numéro et la mention d’activité, lorsque la conciergerie encaisse des fonds ou conclut des locations.
- L’attestation de garantie financière et celle d’assurance de responsabilité civile professionnelle.
- Le mandat écrit : durée, étendue de la mission, rémunération, conditions de reversement des loyers et de reddition des comptes.
- Le barème des honoraires, toutes taxes comprises.
- La répartition des tâches réglementaires : collecte de la taxe de séjour, fiche de police, affichage du numéro d’enregistrement.
- Les conditions de résiliation et de restitution des accès aux comptes des plateformes.
Une conciergerie limitée au ménage, au linge et à la remise des clés n’a pas besoin de carte. Le propriétaire conserve alors lui-même l’encaissement des réservations et la relation contractuelle avec les voyageurs.
Ce qui reste à la charge du propriétaire
Confier la gestion à un tiers ne transfère pas les obligations du loueur. Le propriétaire reste tenu de déclarer son meublé, de s’immatriculer dans les 15 jours du début de l’activité et de déclarer ses recettes. La taxe de séjour est collectée par la plateforme lorsqu’elle sert d’intermédiaire de paiement pour un loueur non professionnel ; dans les autres situations, le propriétaire vérifie qui en a la charge.
La gestion des dépôts de garantie pour le compte des propriétaires fait l’objet de l’article conciergerie Airbnb et cautions. Une formule plus légère, le co-hôte, permet de partager la gestion d’une annonce, et l’accueil à distance est traité dans le chapitre arrivée autonome.
Questions fréquentes
Une conciergerie Airbnb doit-elle avoir une carte professionnelle ?
Cela dépend de ses missions. Une conciergerie qui recherche des locataires, conclut les réservations ou encaisse les loyers pour le compte du propriétaire, de manière habituelle, prête son concours à des opérations de location saisonnière et de gestion visées par la loi Hoguet.
Elle doit alors détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie et un mandat écrit. La garantie financière est toujours exigée pour la gestion immobilière ; une déclaration de non-détention de fonds ne peut en dispenser que pour une activité de transaction éligible.
Combien de temps à l’avance une conciergerie peut-elle encaisser un acompte ?
Pour un intermédiaire titulaire de la carte professionnelle, l’article 68 du décret du 20 juillet 1972, modifié par le décret du 20 février 2026, limite les versements à la réservation à 25 % du loyer total. Ils ne peuvent intervenir plus de douze mois avant la remise des clés, et le solde ne peut être exigé plus d’un mois avant l’arrivée.
Que risque une conciergerie qui exerce sans carte ?
L’exercice d’une activité relevant de la loi Hoguet sans carte professionnelle est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende.
La perception de fonds en méconnaissance des règles du mandat est un délit puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. Les fonds détenus par un intermédiaire dépourvu de garantie financière ne sont, par définition, couverts par aucune garantie.
La commission de la conciergerie est-elle déductible des impôts ?
Elle l’est au régime réel, où elle figure parmi les charges de la location. Au micro-BIC, elle n’est pas déductible séparément : l’abattement forfaitaire de 30 % ou de 50 % est réputé couvrir l’ensemble des frais. Le choix entre les deux régimes peut donc dépendre du poids de la commission dans les recettes.
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Sources
- Entreprendre.service-public, fiche F38657 (activité d’agent immobilier), vérifiée le 1er janvier 2026
- DGCCRF, « L’agent immobilier : les règles qui encadrent la profession », 4 août 2023
- DGCCRF, « Location saisonnière : les règles à connaître », 22 avril 2026
- economie.gouv.fr, « Location meublée de tourisme : quelles sont les règles à respecter pour sa résidence ? », 4 mars 2026
- Service-Public, fiche F32744 (revenus d’une location meublée), vérifiée le 15 avril 2026
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 1er, Légifrance
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6, Légifrance
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 68, version en vigueur depuis le 23 février 2026, issue de l’article 3 du décret n° 2026-121 du 20 février 2026 (applicable aux réservations effectuées à compter du 1er mars 2026), Légifrance
- Décret n° 2026-121 du 20 février 2026 relatif aux communes touristiques et à la procédure de classement des stations classées de tourisme, à certains hébergements touristiques marchands, et aux frais d’immatriculation des opérateurs de voyages et de séjours, Légifrance
- Sénat, question écrite de Mme Lauriane Josende (versement anticipé des acomptes pour les hébergements touristiques ruraux) et réponse du Gouvernement publiée le 30 juillet 2026
- Service-Public, actualité A18880, « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 », 27 juillet 2026
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 3, 2°, version en vigueur depuis le 17 juillet 2025, Légifrance
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 30 (montant minimal de la garantie financière), version en vigueur depuis le 1er janvier 2006, Légifrance
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 32 (garantie minimale des deux premières années et exception), version en vigueur depuis le 1er janvier 2002, Légifrance
- Entreprendre.service-public, fiche F32994 (devenir agent immobilier, rubrique « Garantie financière obligatoire »), vérifiée le 1er janvier 2023, consultée le 25 octobre 2026
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. L’application de la loi Hoguet à une conciergerie dépend des missions exercées et justifie, en cas de doute, l’avis d’un juriste.
