L’arrivée autonome permet au voyageur d’accéder au logement sans rencontrer le loueur, grâce à une boîte à clés, une serrure connectée ou un digicode. Elle facilite la gestion à distance, mais pose des questions juridiques sur la surveillance du logement et la fiscalité.
Les règles applicables viennent de la CNIL, du code pénal, de l’administration fiscale et des conditions des plateformes.
L’essentiel
- Installer une caméra à l’intérieur d’un logement loué porte une atteinte disproportionnée à la vie privée, selon la CNIL ; les règles d’Airbnb l’excluent également.
- Une boîte à clés fixée sur une partie commune de l’immeuble suppose l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
- Une boîte à clés sans possibilité d’accueil physique ne constitue pas une réception de clientèle au sens de la TVA.
- La fiche de police reste due pour les clients étrangers, même sans accueil physique.
Les caméras
À la question de savoir si un propriétaire peut installer une caméra dans un logement qu’il loue, la CNIL répond par la négative : cela porterait une atteinte disproportionnée au droit à la vie privée des locataires.
Chez un particulier, la CNIL rappelle que seule sa propre propriété peut être filmée, et que les personnes qui interviennent, comme un agent d’entretien, doivent être informées. L’enregistrement de l’image d’une personne dans un lieu privé sans son consentement est réprimé par l’article 226-1 du code pénal.
Caméra extérieure : que peut filmer le loueur ?
Une caméra placée à l’extérieur n’est pas interdite par principe, mais son champ est strictement limité. La CNIL rappelle qu’un particulier ne peut filmer que sa propre propriété, par exemple un jardin ou un chemin d’accès privé, et jamais la voie publique ni la propriété de ses voisins, même pour surveiller un véhicule garé devant chez lui.
Dès que le dispositif dépasse la sphère strictement privée, par exemple lorsqu’un intervenant travaille sur place, les personnes filmées doivent être informées de l’existence des caméras et de leur finalité, par un affichage à l’entrée de la zone filmée ou une mention dans le contrat.
La CNIL précise qu’un salarié, comme un agent de ménage, ne doit pas être filmé en permanence pendant son travail.
Le fait de filmer une personne se trouvant dans un lieu privé sans son accord, ou de transmettre son image, est puni d’un an d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, selon Service-Public. La personne filmée peut saisir la CNIL, la police ou la gendarmerie, ou le procureur de la République.
Les règles d’Airbnb
Selon le centre d’aide d’Airbnb, consulté le 25 octobre 2026, les hôtes ne peuvent pas utiliser de caméras de sécurité ni d’appareils d’enregistrement qui surveillent une partie de l’intérieur du logement, même lorsque ces appareils sont éteints. Ces règles s’appliquent depuis le 30 avril 2024 ; les caméras dissimulées étaient déjà interdites.
Les caméras extérieures restent autorisées, à condition d’être signalées dans l’annonce et de ne jamais filmer une douche extérieure ou un sauna. Les sonomètres sont admis s’ils sont signalés et absents des chambres et des salles de bain. Ils peuvent aider à prévenir les nuisances de voisinage.
Boîte à clés, serrure connectée ou digicode : quel système choisir ?
Les trois dispositifs permettent une arrivée sans rencontre, mais ils n’offrent pas le même niveau de contrôle. Le choix dépend du nombre de séjours, de la configuration de l’immeuble et de la capacité du loueur à intervenir à distance.
| Dispositif | Fonctionnement | Atouts | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Boîte à clés à code | La clé est déposée dans un coffret fermé par un code | Installation simple, aucune alimentation électrique | Code à changer entre deux séjours, clé pouvant être copiée ou non restituée, emplacement à faire autoriser |
| Serrure connectée | La porte s’ouvre avec un code temporaire ou une application | Accès propre à chaque séjour, historique des ouvertures | Batterie, couverture réseau, protection des données d’accès |
| Clavier à code sur la porte | Un code saisi sur un boîtier commande la serrure | Aucune clé à remettre ni à récupérer | Code à modifier après chaque départ, compatibilité avec la porte |
Dans un immeuble, l’accès au logement peut supposer de franchir aussi la porte d’entrée commune, dont le code ou le badge relève de la copropriété. Le mode de remise des clés peut également compter pour l’assureur, notamment en cas de vol sans effraction ; les garanties sont présentées dans le chapitre assurance de la location saisonnière.
Où installer une boîte à clés : copropriété et voie publique
Dans un immeuble en copropriété, fixer une boîte à clés sur un mur du hall, une façade ou une grille revient à réaliser des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Selon Service-Public, ces travaux doivent être autorisés par l’assemblée générale avant leur réalisation, à la majorité absolue dite « de l’article 25 ».
Sans autorisation, les travaux sont irréguliers : le syndicat des copropriétaires peut exiger leur arrêt et la démolition des ouvrages réalisés, au besoin en justice. Les autres règles applicables aux locations de courte durée dans un immeuble collectif figurent dans le chapitre location Airbnb en copropriété.
Sur l’espace public, la pose d’un objet sur le mobilier urbain n’est pas libre. À Paris, un arrêté municipal pris en 2025 interdit l’installation de boîtes à clés sur le mobilier urbain, et la Ville indique qu’une boîte posée en infraction est retirée. Dans les autres communes, le loueur se renseigne auprès de la mairie sur les règles locales.
Boîte à clés et TVA
La réception de la clientèle est l’une des quatre prestations para-hôtelières qui peuvent rendre la location assujettie à la TVA. Selon le BOFiP, elle peut se faire par un système de communication électronique et n’a pas à être permanente ni personnalisée.
Elle est caractérisée lorsque le voyageur a le choix entre un accueil physique et un accueil électronique avec remise des clés en boîte. En revanche, la seule mise à disposition d’une boîte à clés, sans alternative physique, ne constitue pas une réception de la clientèle. Le chapitre TVA et location saisonnière détaille ces conditions.
Pourquoi le mode d’arrivée compte pour la TVA
Selon le BOFiP, la location est soumise à la TVA lorsque le loueur propose au moins trois des quatre prestations para-hôtelières : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle. Il doit disposer des moyens de les fournir à tous ses clients, directement ou par l’intermédiaire de prestataires.
Ces services n’ont pas à être effectivement utilisés, mais ils doivent être réellement proposés, ce qui peut se prouver par un affichage, le livret d’accueil, des échanges écrits ou une mention sur un site internet. Proposer au voyageur le choix entre une remise des clés en main propre et une boîte à clés peut donc compter parmi les trois prestations.
La sécurité des accès
Avant d’installer une boîte à clés ou une serrure connectée, plusieurs règles générales sont à vérifier : le règlement de copropriété, l’autorisation nécessaire pour une pose sur une partie commune ou sur l’espace public, et les conditions de l’assureur en cas de vol sans effraction. À l’usage, changer le code entre deux séjours, tester l’accès avant chaque arrivée et vérifier la batterie d’une serrure connectée limitent les incidents.
Il faut aussi prévoir l’échec de l’accès : code refusé, batterie vide, absence de réseau. Une clé de secours confiée à un voisin ou à un intervenant, et un numéro joignable indiqué au voyageur avant son arrivée, évitent qu’un incident bloque le séjour.
Les journaux d’accès d’une serrure connectée contiennent des données personnelles : leur durée de conservation se détermine selon leur finalité, par exemple la gestion d’un incident ou d’un litige. Les instructions d’accès trouvent naturellement leur place dans le livret d’accueil.
La fiche de police
L’absence d’accueil physique ne dispense pas le loueur de faire remplir une fiche individuelle de police à chaque client de nationalité étrangère, à conserver six mois. Les autres obligations figurent dans le chapitre obligations du loueur, et la répartition des tâches avec un intermédiaire dans le chapitre co-hôte Airbnb.
Comment recueillir la fiche sans accueil physique ?
La fiche est remplie dès l’arrivée de tout client de nationalité étrangère, y compris ressortissant de l’Union européenne.
Elle mentionne ses nom et prénoms, sa date et son lieu de naissance, sa nationalité, son domicile habituel, son numéro de téléphone mobile, son adresse électronique ainsi que ses dates d’arrivée et de départ prévue. Un enfant de moins de 15 ans peut figurer sur la fiche de l’adulte qui l’accompagne.
Service-Public ne prévoit pas de modalité propre à l’arrivée autonome : il appartient au loueur d’organiser le recueil de ces informations.
La fiche n’est remise à la police ou à la gendarmerie que sur leur demande, ne doit être communiquée à personne d’autre, et le client est informé de ses droits d’accès et de rectification. S’il refuse de la remplir ou de la signer, le loueur peut lui refuser la location.
Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il installer une caméra dans un logement loué en courte durée ?
Non à l’intérieur : la CNIL estime qu’une caméra dans un logement mis en location porte une atteinte disproportionnée à la vie privée des occupants, et les règles d’Airbnb l’excluent également. À l’extérieur, la caméra ne peut filmer que la propriété du loueur, jamais la voie publique ni les voisins, et les personnes concernées doivent en être informées.
Faut-il l’accord de la copropriété pour installer une boîte à clés ?
Oui, lorsque la boîte est fixée sur une partie commune ou modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, par exemple sur une façade, une grille ou un mur du hall. L’autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité de l’article 25, doit être obtenue avant la pose. Le règlement de copropriété peut contenir des règles supplémentaires.
Une boîte à clés rend-elle la location soumise à la TVA ?
Pas à elle seule. Selon le BOFiP, une boîte à clés sans possibilité d’accueil physique ne constitue pas une réception de la clientèle. Le choix offert entre un accueil physique et une boîte à clés en constitue une, mais la TVA ne s’applique que si au moins trois des quatre prestations para-hôtelières sont proposées.
La fiche de police est-elle obligatoire en cas d’arrivée autonome ?
Oui. Le loueur d’un meublé de tourisme fait remplir une fiche individuelle de police à chaque client de nationalité étrangère, y compris européen, dès son arrivée, et la conserve six mois.
L’absence de rencontre avec le voyageur ne modifie pas cette obligation, prévue aux articles R. 814-1 à R. 814-3 du code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile.
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Sources
- CNIL, question-réponse sur l’installation d’une caméra dans un logement mis en location
- CNIL, « La vidéosurveillance – vidéoprotection chez soi », 23 juillet 2018
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, locations de logements meublés et prestations para-hôtelières, version du 26 mars 2025
- Service-Public, fiche F33458 (fiche individuelle de police), vérifiée le 22 janvier 2025
- Service-Public, fiche F32103 (droit à l’image et respect de la vie privée), vérifiée le 6 mai 2022
- Service-Public, fiche F31513 (travaux d’un copropriétaire dans son lot et parties communes), vérifiée le 18 février 2026
- Ville de Paris, « Furnished vacation rentals: rules to follow », mise à jour le 20 avril 2026
Conditions des plateformes
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.
