Les obligations comptables d’un loueur en meublé de tourisme dépendent de son régime d’imposition. Au micro-BIC, elles se limitent à un suivi des recettes. Au régime réel, une comptabilité complète est exigée.
Dans les deux cas, le loueur doit pouvoir justifier ses déclarations en cas de contrôle, ce qui suppose de conserver ses pièces pendant plusieurs années.
L’essentiel
- Au micro-BIC, le loueur ne calcule pas ses charges réelles, mais il tient un livre-journal des recettes et, pour la fourniture de logement, un registre des achats.
- Au régime réel, la comptabilité complète est obligatoire et le résultat est télédéclaré sur la liasse 2031.
- Les documents fiscaux se conservent six ans, les pièces comptables dix ans.
- La réduction d’impôt pour frais de comptabilité liée aux organismes de gestion agréés est supprimée depuis l’imposition des revenus 2025.
Au micro-BIC
Au micro-BIC, le revenu imposable est calculé par l’application d’un abattement forfaitaire aux recettes. La foire aux questions de l’administration fiscale sur les locations meublées le résume : le loueur ne calcule pas ses charges réelles.
Le code général des impôts impose toutefois aux entreprises placées sous le régime fiscal micro, ce qui inclut le loueur en meublé au micro-BIC, de tenir et de présenter sur demande un livre-journal des recettes, servi au jour le jour et appuyé des factures et pièces justificatives.
Selon le BOFiP, ce livre mentionne le montant des recettes à leur date d’encaissement, distingue les règlements en espèces des autres modes de paiement et indique les références des justificatifs. Il est totalisé à la fin de chaque trimestre et de l’année. Un registre des achats, récapitulé par année, est également exigé lorsque l’activité principale consiste à fournir le logement.
Ces obligations découlent du régime fiscal micro-BIC. Elles ne doivent pas être confondues avec le statut social de micro-entrepreneur, qui ne concerne qu’une partie des loueurs.
| Date d’encaissement | Séjour | Canal | Mode de paiement | Montant brut | Justificatif |
|---|---|---|---|---|---|
| 11 juillet 2026 | 10 au 14 juillet | Airbnb | Virement de la plateforme | 480,00 € | Relevé de versement |
| 18 juillet 2026 | 20 au 27 juillet | Réservation directe | Virement | 840,00 € | Contrat et facture n° 2026-07 |
| Total du trimestre | 1 320,00 € |
Jusqu’à quel montant de recettes le micro-BIC s’applique-t-il ?
Selon Service-Public, pour les revenus perçus en 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 15 000 euros de recettes pour un meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 %, et jusqu’à 83 600 euros pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, avec un abattement de 50 %.
Le passage au régime réel ne devient obligatoire qu’en cas de dépassement des seuils deux années consécutives, précise l’administration fiscale. Le loueur peut aussi opter pour le réel sans attendre, ce qui le soumet aux obligations comptables décrites ci-après.
Au régime réel
Au régime réel, la comptabilité complète est obligatoire, indique l’administration fiscale. Le loueur enregistre ses recettes et ses charges, calcule l’amortissement du logement et du mobilier, et établit un bilan.
Le résultat est télédéclaré sur la déclaration n° 2031 et ses annexes, tableaux 2033 au réel simplifié ou 2050 à 2059 au réel normal, puis reporté sur la déclaration complémentaire de revenus. Le chapitre formulaire 2042 C PRO précise les cases à remplir, et le chapitre micro-BIC ou régime réel aide à choisir.
Quelles obligations comptables selon le régime d’imposition ?
| Obligation | Micro-BIC | Réel simplifié | Réel normal |
|---|---|---|---|
| Calcul du résultat | Abattement forfaitaire sur les recettes | Recettes moins charges et amortissements | Recettes moins charges et amortissements |
| Registres | Livre-journal des recettes, registre des achats si l’activité principale est la fourniture de logement | Comptabilité complète, éventuellement super-simplifiée sur option | Comptabilité complète |
| Déclaration de résultat | Aucune ; recettes portées sur la déclaration de revenus | 2031 et tableaux 2033-A à 2033-G | 2031 et tableaux 2050 à 2059 |
| Bilan | Non | Oui, sauf dispense prévue pour les plus petites entreprises individuelles | Oui |
Comment se déroule la clôture au réel simplifié ?
Selon le BOFiP, le loueur placé au régime réel simplifié dépose la déclaration n° 2031 et son annexe 2031 bis, accompagnées des tableaux 2033-A à 2033-G et, le cas échéant, du tableau 2054 bis. Le dépôt dématérialisé est obligatoire, depuis l’espace professionnel ouvert sur impots.gouv.fr.
Les exploitants individuels dont le chiffre d’affaires reste sous certains seuils, révisés tous les trois ans, sont dispensés de bilan et peuvent omettre le tableau 2033-A. Ils peuvent aussi opter, pour chaque exercice, pour la comptabilité super-simplifiée prévue à l’article 302 septies A ter A du code général des impôts, en cochant la case prévue sur la déclaration 2031.
La déclaration est déposée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit le 4 mai 2026 pour l’exercice 2025. Un délai supplémentaire de quinze jours calendaires est accordé aux entreprises qui télétransmettent leur déclaration. Un retard ou un défaut de dépôt peut entraîner une évaluation d’office du résultat.
Le statut du loueur, non professionnel ou professionnel, ne change pas ces obligations comptables ; ses conséquences fiscales sont détaillées dans le chapitre LMNP.
Comptabilité informatisée : le fichier des écritures comptables
Le loueur qui tient sa comptabilité au moyen d’un logiciel doit, en cas de contrôle fiscal, remettre à l’administration une copie de ses écritures sous la forme d’un fichier des écritures comptables (FEC), en application de l’article L. 47 A du livre des procédures fiscales. Cette obligation s’applique depuis le 1er janvier 2014.
Le fichier doit respecter les normes fixées à l’article A. 47 A-1 du même livre. Avant de choisir un logiciel de comptabilité pour la location meublée, il est utile de vérifier qu’il produit un fichier conforme ; la DGFiP met à disposition un outil gratuit, Test Compta Demat, pour en contrôler la structure.
La conservation des documents
Les documents sur lesquels l’administration peut exercer son droit de contrôle se conservent six ans. Les livres et pièces comptables se conservent dix ans, en application du code de commerce. Factures, relevés des plateformes, contrats et justificatifs de charges entrent dans ces catégories.
À partir de quand courent les délais de conservation ?
Le délai de dix ans des livres et pièces comptables, factures comprises, court à partir de la clôture de l’exercice. Le délai de six ans des documents fiscaux court à partir de la dernière opération mentionnée sur les livres ou registres, ou de la date à laquelle les documents ont été établis.
Service-Public donne l’exemple de recettes de 2018, déclarées en 2019, dont les justificatifs doivent être conservés jusqu’à la fin de 2024. Ce délai est porté à dix ans en cas d’activité occulte. Conserver l’ensemble des pièces pendant dix ans permet de couvrir ces différentes situations.
Expert-comptable et organismes de gestion agréés
Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire pour un loueur en meublé. Au régime réel, la complexité de la liasse et de l’amortissement peut toutefois justifier un accompagnement.
Les avantages fiscaux liés à l’adhésion à un organisme de gestion agréé ont disparu. La majoration du bénéfice appliquée aux non-adhérents, de 25 % jusqu’en 2019, a été progressivement réduite, puis supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2023, selon le BOFiP.
La réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion est supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2025, l’agrément des organismes ayant été abrogé par la loi de finances pour 2025.
La facturation
Les règles applicables aux justificatifs remis aux voyageurs, y compris la réforme de la facturation électronique, sont présentées dans le chapitre facture et note. Les conséquences d’une revente sur les amortissements pratiqués sont traitées dans le chapitre réintégration des amortissements.
Questions fréquentes
Un loueur au micro-BIC doit-il tenir une comptabilité ?
Pas une comptabilité complète, mais un livre-journal des recettes servi au jour le jour, appuyé des factures et justificatifs, et totalisé chaque trimestre et en fin d’année. Lorsque l’activité principale consiste à fournir le logement, un registre des achats récapitulé par année est aussi exigé. Ces documents sont présentés sur demande de l’administration.
Faut-il un expert-comptable en LMNP au régime réel ?
Non, aucun texte ne l’impose. Le loueur peut établir lui-même sa liasse 2031 et ses annexes, puis la télédéclarer depuis son espace professionnel. Au régime réel, les frais de gestion, dont les honoraires comptables, font partie des charges déductibles. La réduction d’impôt pour frais de comptabilité liée aux organismes de gestion agréés n’existe plus depuis l’imposition des revenus de 2025.
Quand déposer la déclaration 2031 ?
Au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année qui suit l’exercice, soit le 4 mai 2026 pour l’exercice 2025, avec quinze jours calendaires supplémentaires en cas de télétransmission. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire de revenus, comme l’explique le chapitre consacré au formulaire 2042 C PRO.
Combien de temps conserver les relevés des plateformes ?
Les relevés de versement, factures et contrats sont des pièces justificatives : ils se conservent dix ans à compter de la clôture de l’exercice lorsqu’ils appuient la comptabilité, et au moins six ans au titre du droit de contrôle fiscal. Les garder dix ans couvre les deux délais, y compris pour un loueur au micro-BIC.
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Sources
- impots.gouv.fr, « Régime des locations meublées – foire aux questions », mars 2026
- Entreprendre.service-public, fiche F36018 (obligations comptables du micro-entrepreneur)
- economie.gouv.fr, « Location meublée de tourisme : quelles sont les règles à respecter pour sa résidence ? », 4 mars 2026
- Entreprendre.service-public, fiche F10029 (durée de conservation des documents de l’entreprise), vérifiée le 1er juillet 2024
- impots.gouv.fr, « Suppression du dispositif d’agrément des organismes de gestion agréés », foire aux questions
- impots.gouv.fr, actualité « Organismes de gestion agréés (OGA) : abrogation des dispositions relatives à l’agrément et aux missions légales »
- BOFiP, ACTU-2021-00106, suppression progressive de la majoration du bénéfice pour non-adhésion à un organisme de gestion agréé
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-30, obligations fiscales et comptables du régime des micro-entreprises, § 10 à 40
- DGFiP, « Quelles différences y a-t-il entre le régime simplifié d’imposition et le réel normal ? », mise à jour du 7 octobre 2026
- Service-Public, fiche F32744 (revenus d’une location meublée), vérifiée le 15 avril 2026
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, obligations fiscales et comptables du régime du réel simplifié d’imposition, version du 19 août 2026
- impots.gouv.fr, « Mon entreprise est imposée au régime réel de l’impôt sur le revenu. Quand dois-je déposer ma déclaration de résultat ? », mise à jour du 13 avril 2026
- economie.gouv.fr, DGFiP, « Outil de test des fichiers des écritures comptables (FEC) »
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil comptable ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour.
