Proposer son logement sur Airbnb ou une autre plateforme ne prend que quelques minutes. Les vérifications et démarches qui doivent précéder la première réservation sont en revanche plus nombreuses, et leur ordre compte.
Ce chapitre les présente sous forme d’étapes, avec un renvoi vers le chapitre du guide qui détaille chacune d’elles. La liste des obligations permanentes du loueur figure dans le chapitre obligations du loueur en meublé de tourisme.
L’essentiel
- Vérifier d’abord le droit de louer : accord écrit du bailleur pour un locataire, règlement de copropriété, règles de la commune.
- Déclarer ensuite le logement, ou obtenir un numéro d’enregistrement, et une autorisation de changement d’usage si nécessaire.
- Équiper le logement, l’assurer et, si on le souhaite, le faire classer.
- S’immatriculer dans les 15 jours suivant la première location et déclarer les recettes chaque année.
Étape 1 : vérifier le droit de louer
Un locataire doit obtenir l’accord écrit de son propriétaire, et la location en meublé de tourisme est interdite en logement social. En copropriété, le règlement peut restreindre la location de courte durée, comme l’explique le chapitre Airbnb en copropriété.
Étape 2 : identifier le statut du logement
Les règles diffèrent selon que le logement est la résidence principale du loueur, occupée au moins huit mois par an, ou une résidence secondaire.
La résidence principale est limitée à 120 jours de location par an, ou moins dans les communes qui ont abaissé ce plafond, sans descendre sous 90 jours, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Le chapitre louer sa résidence principale présente ce régime.
Le respect du plafond n’est pas déclaratif seulement. La commune peut demander au loueur le nombre de jours loués, jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la location ; il dispose d’un mois pour répondre. Le dépassement du plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 € (article L. 324-1-1, V, du code du tourisme).
Quel que soit le statut du logement, un même client ne peut pas y totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile.
Étape 3 : accomplir les démarches en mairie
Dans les grandes villes, la location d’un logement qui n’est pas la résidence principale peut exiger une autorisation de changement d’usage. Le meublé est ensuite déclaré au moyen du cerfa n° 14004 ou enregistré en ligne, selon la commune. En copropriété, le numéro obtenu est communiqué au syndic.
Le numéro d’enregistrement comporte 13 caractères : le code géographique de la commune, un identifiant et une clé de contrôle. La mairie le délivre sans délai, dans l’accusé de réception de la déclaration.
Un téléservice national d’enregistrement doit ouvrir au quatrième trimestre 2026, annonce Service-Public. L’enregistrement deviendra alors obligatoire dans toutes les communes, et les numéros déjà attribués par les communes devront être renouvelés par ce service au terme d’une période de transition.
Depuis le 21 novembre 2024, lorsqu’une autorisation de changement d’usage est demandée en vue d’une location en meublé de tourisme, le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement doit afficher en métropole une classe comprise entre A et E, puis entre A et D à partir du 1er janvier 2034 (article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation). Une autre règle n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2034 : à cette date, tout meublé de tourisme qui n’est pas la résidence principale du loueur devra atteindre la classe D en métropole, et le maire pourra demander le DPE d’un meublé déjà en activité (article L. 324-2-2 du code du tourisme).
| Manquement | Sanction maximale |
|---|---|
| Location sans autorisation de changement d’usage | Amende jusqu’à 100 000 €, avec remise en état possible sous astreinte |
| Absence d’enregistrement là où il est exigé | Amende administrative jusqu’à 10 000 €, prononcée par la commune |
| Absence de déclaration simple | Amende jusqu’à 450 € |
| Dépassement du plafond de jours d’une résidence principale | Amende civile de 10 000 € |
Étape 4 : préparer le logement
Le logement doit comporter l’équipement minimal énuméré par Service-Public, repris de la liste fixée en 2015 pour les logements meublés : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, luminaires, matériel d’entretien, notamment. Le propriétaire installe un détecteur de fumée normalisé, dont il assure l’entretien et le renouvellement.
Il n’existe pas d’obligation légale d’assurance propre au meublé de tourisme, sauf la responsabilité civile en copropriété, mais l’assureur doit être informé d’une circonstance nouvelle qui aggrave le risque. Les garanties sont présentées dans le chapitre assurance et location saisonnière.
Étape 5 : envisager le classement
Le classement en étoiles est facultatif, mais il porte l’abattement du micro-BIC de 30 % à 50 % et modifie le calcul de la taxe de séjour. La visite, payante, se demande auprès d’un organisme évaluateur, selon la procédure décrite dans le chapitre classement en meublé de tourisme.
Étape 6 : publier l’annonce et fixer les conditions
L’annonce mentionne le numéro d’enregistrement lorsqu’il existe. Les conditions du séjour, prix, frais de ménage, dépôt de garantie, politique d’annulation et règles de la maison, sont fixées avant la première réservation. Les frais prélevés par la plateforme sont présentés dans le chapitre commission Airbnb.
Étape 7 : s’immatriculer
Le loueur en meublé déclare le début de son activité auprès du guichet des formalités des entreprises, afin d’obtenir un numéro SIRET. La démarche, gratuite, est à effectuer dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, indique Service-Public.
L’inscription au répertoire Sirene de l’Insee, qui attribue le numéro SIRET, est gratuite. Le loueur vérifie également auprès du service des impôts des entreprises du lieu du logement s’il est redevable de la cotisation foncière des entreprises.
Pour une résidence secondaire, la taxe d’habitation reste due lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement quelques jours par an, précise Service-Public.
Étape 8 : déclarer ses revenus
Les recettes sont déclarées chaque année dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel. Les règles sont réunies dans le chapitre fiscalité Airbnb.
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire aux recettes, réputé couvrir l’ensemble des charges. Ses plafonds diffèrent selon que le meublé est classé ou non.
| Type de meublé | Abattement | Plafond, revenus 2025 | Plafond, revenus 2026 |
|---|---|---|---|
| Non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
| Classé | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
Le seuil est de 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé et de 83 600 € pour le meublé classé à partir des revenus 2026. L’éligibilité au micro-BIC dépend notamment des recettes des années antérieures : selon l’article 50-0 du code général des impôts, le seuil s’apprécie sur l’année civile précédente ou l’avant-dernière année. Un dépassement ponctuel ne déclenche donc pas nécessairement un passage immédiat au réel. Des cotisations sociales peuvent par ailleurs être dues au-delà d’un certain niveau de recettes.
Quelles démarches selon la situation du logement ?
Les démarches à accomplir avant de devenir hôte varient selon le statut du loueur et du logement. Le tableau suivant en donne une vue d’ensemble, à compléter par les règles propres à chaque commune.
| Situation | Démarches principales |
|---|---|
| Propriétaire louant sa résidence principale | Déclaration en mairie si la commune l’exige ; plafond de 90 à 120 jours par an selon la commune ; SIRET |
| Propriétaire louant une résidence secondaire | Déclaration simple ou enregistrement ; changement d’usage dans certaines communes ; SIRET |
| Locataire du secteur privé | Accord écrit du propriétaire, de préférence par lettre recommandée, puis mêmes démarches que pour une résidence principale |
| Locataire d’un logement social | Location en meublé de tourisme interdite |
| Logement en copropriété | Vérification du règlement et transmission du numéro d’enregistrement au syndic |
En copropriété, un règlement établi à partir du 21 novembre 2024 indique si les meublés de tourisme sont autorisés. Pour un règlement antérieur, le droit de louer dépend des stipulations du règlement, de la destination de l’immeuble et des conditions d’exercice de l’activité : une clause d’habitation exclusivement bourgeoise l’interdit en principe, selon Service-Public, mais le seul intitulé de la clause ne permet pas de trancher tous les cas. Les points à vérifier sont détaillés dans le chapitre Airbnb en copropriété.
Un locataire qui sous-loue sans autorisation s’expose à devoir rembourser les sommes perçues, à verser des dommages et intérêts, ainsi qu’à la résiliation de son bail.
Les erreurs à éviter pour un nouvel hôte
- Publier l’annonce avant d’avoir vérifié le règlement de copropriété ou obtenu l’accord du bailleur.
- Confondre déclaration simple et enregistrement, alors que seule la mairie peut indiquer la procédure applicable.
- Omettre le numéro d’enregistrement sur une annonce, y compris sur une plateforme.
- Dépasser le plafond de jours d’une résidence principale en cumulant plusieurs plateformes.
- Laisser passer le délai de 15 jours pour l’immatriculation.
- Oublier de signaler la nouvelle activité à l’assureur.
Liste de vérification avant la première réservation
- ☐ Accord écrit du propriétaire, si le loueur est locataire ; aucune location en logement social.
- ☐ Règlement de copropriété vérifié et syndic informé.
- ☐ Statut du logement identifié : résidence principale ou autre logement.
- ☐ Autorisation de changement d’usage obtenue, si la commune l’exige.
- ☐ Déclaration ou enregistrement effectué ; numéro reporté sur l’annonce.
- ☐ Équipement minimal et détecteur de fumée en place.
- ☐ Assureur informé et garanties vérifiées.
- ☐ Contrat, état descriptif, règlement intérieur et dépôt de garantie prêts.
- ☐ Modalités de la taxe de séjour vérifiées auprès de la commune.
- ☐ Immatriculation demandée dans les 15 jours suivant la première location.
Questions fréquentes
Faut-il un statut particulier pour devenir hôte Airbnb ?
Aucun statut spécifique n’est exigé, mais la location meublée de courte durée est une activité commerciale. Le loueur s’immatricule auprès du guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant la première location afin d’obtenir un numéro SIRET, gratuitement. Ses recettes sont ensuite déclarées chaque année dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Un locataire peut-il devenir hôte ?
Oui, à condition d’obtenir l’accord écrit de son propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Sans cet accord, il s’expose à rembourser les sommes perçues, à verser des dommages et intérêts et à la résiliation de son bail. La location en meublé de tourisme est en revanche interdite dans un logement social.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?
Pour un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, le plafond est de 120 jours par année civile ; la commune peut l’abaisser jusqu’à 90 jours. Il peut être dépassé pour une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure. Le dépassement injustifié expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
Le classement en étoiles est-il obligatoire ?
Non, le classement est facultatif. Il permet toutefois de bénéficier, au micro-BIC, d’un abattement de 50 % au lieu de 30 % et d’un plafond de recettes plus élevé : 83 600 € pour les revenus de 2026, contre 15 000 € pour un meublé non classé. Il nécessite une visite par un organisme évaluateur.
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Sources
- Service-Public, fiche F33175 (location de sa résidence principale en meublé de tourisme), vérifiée le 21 mai 2026
- Service-Public, fiche F2043 (location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme), vérifiée le 21 mai 2026
- Service-Public, fiche F2721 (assurance d’un meublé de tourisme), vérifiée le 10 mars 2025
- Service-Public, fiche F19950 (détecteur de fumée), vérifiée le 13 mai 2026
- Service-Public, fiche F32744 (revenus d’une location meublée), vérifiée le 15 avril 2026
- impots.gouv.fr, « Régime des locations meublées – foire aux questions », mars 2026
- Ministère chargé du logement, guide pratique « Meublés de tourisme », édition 2025
- Service-Public, actualité A18880, « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 », 27 juillet 2026
- Code du tourisme, article L. 324-1-1, version en vigueur depuis le 20 mai 2026, Légifrance
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 3, III (entrée en vigueur de l’article L. 324-2-2 au 1er janvier 2034), Légifrance
- Code du tourisme, article L. 324-2-2, version à venir au 1er janvier 2034, Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 631-10, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, Légifrance
- Code général des impôts, article 50-0, 1 (seuils du micro-BIC appréciés sur l’année précédente ou la pénultième année), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, Légifrance
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.
