Louer en direct sans plateforme : les obligations

Guide de la location saisonnière › Rentabilité et gestion — Mis à jour le 24 octobre 2026.

Louer en direct, par son propre site, par le bouche-à-oreille ou par une petite annonce, évite les commissions des plateformes. En contrepartie, le loueur assume seul les tâches qu’elles prennent habituellement en charge : contrat, encaissement, taxe de séjour, garantie contre les dégradations.

Les règles de fond sont les mêmes que pour une réservation en ligne. Mais faute d’intermédiaire, leur respect repose entièrement sur le loueur, qui doit pouvoir en apporter la preuve.

L’essentiel

La réservation fait l’objet d’un contrat écrit, signé en deux exemplaires.
L’offre ou le contrat contient le prix et un état descriptif du logement, remis avant l’engagement du client.
Il collecte la taxe de séjour avant le départ du client et la reverse à la collectivité.
Le numéro d’enregistrement, lorsqu’il existe, figure sur l’annonce.

L’annonce

Les publicités mensongères ou de nature à induire en erreur sont interdites, y compris dans les petites annonces, rappelle la DGCCRF. Le prix est fixé librement par le loueur, mais il doit être annoncé clairement, avec les frais annexes.

Dans les communes qui ont instauré l’enregistrement, et partout après l’ouverture du téléservice national, le numéro d’enregistrement doit figurer sur l’annonce. L’article L.

324-2 du code du tourisme vise toute offre de location d’un meublé de tourisme : une annonce publiée sur le site personnel du loueur comporte donc le numéro, au même titre qu’une annonce sur une plateforme, ainsi que la mention « annonce d’un particulier » ou « annonce d’un professionnel ».

Les démarches sont détaillées dans le chapitre déclaration en mairie et numéro d’enregistrement.

Le contrat et l’état descriptif

La réservation d’un meublé de tourisme doit faire l’objet d’un contrat de location écrit. Il précise notamment les dates, le prix, les modalités de paiement, le dépôt de garantie et les conditions d’annulation. L’article L.

324-2 du code du tourisme impose que l’offre ou le contrat contienne le prix et un état descriptif des lieux : ce document est remis avant que le client ne s’engage. Les mentions sont listées dans le chapitre contrat de location saisonnière.

La DGCCRF recommande au client d’exiger un contrat écrit précisant le prix, le descriptif et les conditions du séjour : ce document sert de référence en cas de litige. Entre particuliers, un échange de lettres peut suffire, à condition de reprendre les mêmes informations.

Le descriptif remis avant la signature doit être très complet. Il comporte les coordonnées du propriétaire et la situation géographique du logement ; des photos et des précisions sur l’environnement, comme la distance des commerces ou la présence d’un ascenseur, limitent les contestations à l’arrivée.

Le contrat rappelle enfin la durée du séjour. Un meublé de tourisme est loué à une clientèle de passage : un même client ne peut pas y totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile, rappelle Service-Public.

Le paiement et les garanties

Les sommes versées à la réservation sont, sauf précision contraire, des arrhes : le client qui annule les perd, et le loueur qui annule les rembourse au double. Un acompte engage au contraire définitivement les deux parties. Le choix doit être indiqué clairement au contrat.

Le loueur peut demander un dépôt de garantie, dont le montant n’est pas réglementé. Plusieurs moyens existent pour le recueillir sans chèque ni terminal de paiement, comme le présente l’article caution en ligne.

La distinction entre arrhes et acompte repose sur l’article 1590 du code civil, cité par la DGCCRF : le loueur qui renonce à la location restitue les arrhes au double. En cas d’acompte, le client qui annule peut être tenu de régler la totalité du séjour, sauf cas de force majeure démontré.

Le montant du dépôt de garantie et ses modalités de versement ne sont pas réglementés. La DGCCRF estime toutefois qu’il ne devrait pas excéder le montant du loyer et que le contrat doit préciser le délai de restitution.

Un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie, accompagné d’un inventaire écrit et d’un relevé des compteurs, est recommandé. Sans plateforme pour arbitrer, ce document peut constituer la principale preuve dont dispose le loueur pour justifier une retenue, selon les règles exposées dans le chapitre dégradations en location saisonnière.

La taxe de séjour

Sans plateforme intermédiaire de paiement, ou lorsque la plateforme n’est pas chargée de la collecte, le loueur perçoit lui-même la taxe de séjour au réel, avant le départ des personnes hébergées. Il la fait figurer sur la facture, distinctement du prix, et la reverse au comptable public aux dates fixées par la collectivité. Le fonctionnement est décrit dans le chapitre taxe de séjour.

Comment se déroule une réservation en direct, étape par étape ?

Sans l’outil d’une plateforme, la réservation suit un circuit que le loueur doit organiser lui-même. L’ordre ci-dessous permet de remettre chaque document au bon moment.

Premier contact : le loueur confirme les disponibilités et transmet le prix total, frais annexes compris, avec le descriptif du logement.
Envoi du contrat : deux exemplaires précisant dates, prix, versements, dépôt de garantie et conditions d’annulation.
Retour du contrat signé et encaissement des arrhes ou de l’acompte prévus.
Avant l’arrivée : encaissement du solde, recueil du dépôt de garantie et envoi des informations pratiques.
À l’arrivée : état des lieux, inventaire et, pour un client étranger, fiche individuelle de police.
Au départ : état des lieux de sortie, perception de la taxe de séjour si elle n’a pas déjà été réglée, remise de la facture.
Après le séjour : restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu, reversement de la taxe de séjour à la date fixée par la collectivité.

Location en direct ou via une plateforme : qui fait quoi ?

Le tableau suivant résume la répartition des tâches selon le canal de réservation. Les obligations de fond du loueur restent identiques dans les deux cas.

Tâche	Réservation via une plateforme	Réservation en direct
Contrat et descriptif	Conditions de la plateforme et annonce	Contrat écrit et état descriptif rédigés par le loueur
Encaissement	Assuré par la plateforme, qui reverse le montant au loueur	Assuré par le loueur
Taxe de séjour	Collectée par la plateforme lorsqu’elle est intermédiaire de paiement	Collectée et reversée par le loueur
Information de l’administration fiscale	Récapitulatif annuel transmis par la plateforme	Aucune transmission par un tiers
Numéro d’enregistrement	Obligatoire sur l’annonce	Obligatoire sur l’annonce
Déclaration des recettes	Par le loueur	Par le loueur

Répartition des tâches selon le canal de réservation

Les clients étrangers et leurs données

Pour tout client de nationalité étrangère, le loueur fait remplir une fiche individuelle de police, conservée six mois. Les données recueillies auprès des clients relèvent du règlement général sur la protection des données. La CNIL précise que son référentiel consacré à la gestion locative ne s’applique pas aux locations saisonnières.

Les principes généraux du règlement s’appliquent donc : ne recueillir que les données nécessaires à la réservation et au séjour, informer le client de leur usage et ne pas les conserver au-delà de la durée utile.

Réservation à distance et rétractation

Pour un contrat conclu à distance entre un professionnel et un consommateur, Service-Public range les services d’hébergement fournis à une date déterminée parmi les exceptions au droit de rétractation. Le client ne peut alors renoncer à sa réservation que dans les conditions d’annulation prévues au contrat.

Comment déclarer les revenus d’une location en direct ?

Les plateformes adressent chaque année à leurs utilisateurs un récapitulatif des sommes perçues, transmis également à l’administration fiscale, qui en préremplit la déclaration. Ces données peuvent être incomplètes et doivent être vérifiées, souligne economie.gouv.fr.

Les réservations prises en direct n’apparaissent dans aucun récapitulatif de ce type. Le loueur les ajoute lui-même aux montants préremplis : toutes les recettes de la location meublée sont imposables, quel que soit le canal de réservation.

Au micro-BIC, ces recettes bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % pour un meublé non classé et de 50 % pour un meublé classé.

Pour les revenus de 2026, le régime s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé et 83 600 € pour un meublé classé, indique Service-Public. Les modalités sont détaillées dans le chapitre déclarer ses revenus de location saisonnière.

Conserver contrats, factures et relevés d’encaissement de chaque séjour direct permet de justifier le montant déclaré en cas de contrôle.

Les erreurs fréquentes en location directe

Publier une annonce sans numéro d’enregistrement dans une commune qui l’exige.
Encaisser des sommes sans contrat écrit, ce qui laisse planer un doute sur leur nature d’arrhes ou d’acompte.
Oublier de percevoir la taxe de séjour, alors que le loueur reste tenu de la reverser.
Ne pas faire d’état des lieux, ce qui prive le loueur de preuve en cas de dégradation.
Omettre les recettes directes dans la déclaration de revenus, en se fiant aux seuls montants préremplis.
Conserver les copies de pièces d’identité ou les données des clients au-delà de la durée utile.

Combiner location directe et plateformes

Lorsque le loueur combine réservations directes et plateformes, il doit éviter les doubles réservations et distinguer les séjours pour lesquels la plateforme collecte la taxe de séjour de ceux pour lesquels le loueur la collecte. Le chapitre channel manager et multi-plateformes traite de cette organisation, et le chapitre facture et note des justificatifs à remettre.

Questions fréquentes

Faut-il un contrat pour louer en direct à un ami ou à un client fidèle ?

Oui, la réservation d’un meublé de tourisme fait l’objet d’un contrat écrit, quel que soit le lien avec le client. Le contrat fixe les dates, le prix, les versements et les conditions d’annulation. Il protège les deux parties en cas de désaccord et constitue un justificatif des recettes déclarées. Un échange de courriers reprenant ces informations peut suffire entre particuliers.

Le loueur en direct doit-il collecter la taxe de séjour ?

Oui. Lorsque aucune plateforme n’intervient comme intermédiaire de paiement, le loueur perçoit la taxe de séjour auprès des clients avant leur départ. Il la mentionne sur la facture, distinctement du prix, puis la reverse à la commune ou à l’intercommunalité aux dates fixées par sa délibération. Les tarifs dépendent de la catégorie du logement et de la commune.

Quel montant de dépôt de garantie demander ?

Le montant n’est pas fixé par la loi : il est librement convenu au contrat. La DGCCRF considère qu’il ne devrait pas dépasser le montant du loyer. Le contrat précise les conditions de restitution et le délai dans lequel le dépôt est rendu. Les retenues doivent être justifiées, d’où l’intérêt d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie.

Les revenus d’une location directe sont-ils imposables ?

Oui. Les recettes d’une location meublée sont imposables, qu’elles soient encaissées par une plateforme ou directement par le loueur. Seules les sommes transitant par une plateforme figurent dans les montants préremplis de la déclaration. Le loueur ajoute donc lui-même les réservations directes, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

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Sources

Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.

Louer en direct sans plateforme : les obligations du loueur