Un propriétaire qui dispose d’un logement meublé peut le louer à l’année, à un locataire qui en fait sa résidence principale, ou en courte durée à des voyageurs. Les deux options relèvent de régimes juridiques distincts.
La location longue durée est régie par la loi du 6 juillet 1989, protectrice du locataire. Le meublé de tourisme relève du code du tourisme et des règles locales, plus contraignantes dans les grandes villes.
L’essentiel
- Le bail meublé dure un an, ou neuf mois pour un étudiant ; le bail mobilité, de un à dix mois.
- Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en bail meublé et interdit en bail mobilité ; il est libre pour un meublé de tourisme.
- L’encadrement des loyers vise les résidences principales, pas les meublés de tourisme.
- Pour les revenus 2026, le micro-BIC offre le même abattement de 50 % à la location longue durée et au meublé de tourisme classé ; le meublé non classé reste à 30 %.
Les contrats de location
Le bail meublé est conclu pour un an, renouvelable par tacite reconduction, ou pour neuf mois non renouvelables lorsque le locataire est étudiant. Le bail mobilité, d’une durée de un à dix mois, est réservé aux locataires en formation, en études, en stage, en mission temporaire ou en mutation.
Le meublé de tourisme est loué à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle qui n’y élit pas domicile, dans la limite de 90 jours consécutifs pour un même client.
Quand le propriétaire peut-il récupérer son logement ?
En bail meublé, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et pour l’un des motifs prévus par la loi : reprise pour y habiter, reprise pour vendre ou motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire. Le préavis est d’au moins trois mois. Le locataire peut, lui, partir à tout moment avec un préavis d’un mois.
Le meublé de tourisme offre davantage de souplesse : le logement redevient disponible à la fin de chaque séjour. Le propriétaire qui souhaite l’occuper lui-même quelques semaines par an, ou le vendre à brève échéance, conserve donc la maîtrise de son calendrier, sous réserve des réservations déjà acceptées.
Le dépôt de garantie
En bail meublé, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. Il est interdit en bail mobilité. Pour un meublé de tourisme, son montant est libre ; la DGCCRF estime qu’il ne devrait pas dépasser le loyer.
En meublé de tourisme, le contrat doit préciser le délai de restitution de la caution, rappelle la DGCCRF.
Les sommes versées à la réservation obéissent aussi à des règles propres : des arrhes permettent à chaque partie de se dédire, le loueur qui renonce devant les restituer au double en application de l’article 1590 du code civil, alors qu’un acompte engage définitivement le loueur et le voyageur.
En bail meublé, le locataire verse un dépôt de garantie une seule fois, à l’entrée dans les lieux. En courte durée, la question se pose à chaque séjour, ce qui rend utile une procédure de caution simple et reproductible.
Le loyer et son encadrement
L’encadrement des loyers s’applique notamment à Paris, à Lyon et Villeurbanne, à Lille, à Bordeaux, à Montpellier et dans plusieurs autres territoires. Il concerne les résidences principales, louées vides ou meublées, et le bail mobilité. Les meublés de tourisme, précise Service-Public, sont soumis à d’autres règles : leur prix est fixé librement.
La performance énergétique
En location longue durée, les logements classés G ne sont plus décents depuis le 1er janvier 2025 pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits ; les logements F le seront en 2028 et les E en 2034.
Les meublés de tourisme suivent un calendrier propre, détaillé dans le chapitre DPE et meublé de tourisme. Depuis le 21 novembre 2024, en métropole, seule la demande d’autorisation de changement d’usage impose une classe A à E. À partir du 1er janvier 2034, la classe D sera exigée en métropole pour tout meublé de tourisme, sauf s’il constitue la résidence principale du loueur.
Les démarches administratives
La location longue durée ne suppose ni déclaration de meublé de tourisme, ni autorisation de changement d’usage, ni collecte de taxe de séjour. Le meublé de tourisme cumule ces obligations, en particulier dans les communes soumises au changement d’usage.
En copropriété, l’interdiction des meublés de tourisme votée à la majorité de l’article 26 ne concerne pas la location à l’année. Les règles sont présentées dans le chapitre Airbnb en copropriété.
Combien de nuits par an peut-on louer en courte durée ?
Pour une résidence principale, la location en meublé de tourisme est limitée à 120 jours par an.
Dans les communes qui imposent la déclaration avec enregistrement, ce plafond peut être abaissé jusqu’à 90 jours, la loi Le Meur ayant ouvert cette faculté aux communes. Le dépassement expose à une amende civile, et les plateformes doivent désactiver l’annonce une fois le plafond atteint.
Une résidence secondaire n’est pas soumise à ce plafond national, mais elle peut relever d’une autorisation de changement d’usage dans les grandes villes. La location à l’année ne connaît aucune de ces limites.
La fiscalité comparée
Les deux activités relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les revenus 2026, l’ensemble des locations meublées relève au micro-BIC d’un seuil de 83 600 € et d’un abattement de 50 %, à l’exception des meublés de tourisme non classés, limités à 15 000 € et 30 %, selon le BOFiP.
| Critère | Bail meublé | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Durée | 1 an (9 mois étudiant) | Jour, semaine ou mois ; 90 jours consécutifs au plus |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges au plus | Libre |
| Loyer | Encadré dans certaines villes | Libre |
| Déclaration en mairie | Non | Oui, sauf exceptions |
| Taxe de séjour | Non | Oui, si instituée |
| Micro-BIC 2026 | 50 % jusqu’à 83 600 € | 50 % (classé) ou 30 % jusqu’à 15 000 € (non classé) |
La comparaison des résultats nets suppose de chiffrer les deux scénarios, selon la méthode du chapitre rentabilité d’une location saisonnière.
Location courte ou longue durée : quel revenu net ?
Soit le studio non classé étudié dans le chapitre sur la rentabilité, loué 90 € la nuit en courte durée. Loué à l’année en bail meublé, il est supposé rapporter 800 € par mois charges non comprises, soit 9 600 € par an, sans vacance locative.
Le locataire à l’année paie lui-même son énergie et son internet, et le propriétaire n’a ni frais de plateforme ni ménage à financer. Les charges restant à sa charge sont estimées à 2 700 € : taxe foncière 900 €, cotisation foncière des entreprises 300 €, part non récupérable des charges de copropriété 600 €, assurance 300 €, entretien 600 €.
| Poste | Courte durée, 100 nuits | Courte durée, 140 nuits | Bail meublé |
|---|---|---|---|
| Recettes brutes | 10 250 € | 14 350 € | 9 600 € |
| Frais, ménage et charges | − 7 214 € | − 8 299 € | − 2 700 € |
| Revenu imposable | 7 175 € (abattement 30 %) | 10 045 € (abattement 30 %) | 4 800 € (abattement 50 %) |
| Impôt et prélèvements sociaux (48,6 %) | − 3 488 € | − 4 882 € | − 2 333 € |
| Résultat net | − 451 € | 1 169 € | 4 567 € |
Dans cet exemple, la location à l’année l’emporte, car elle cumule un abattement plus élevé et des charges plus faibles. Avec les mêmes hypothèses et un abattement de 50 %, un meublé classé dégagerait un résultat net d’environ 546 € pour 100 nuits et 2 564 € pour 140 nuits, hors coût du classement, contre 4 567 € pour le bail meublé. Le classement améliore le résultat de la courte durée, mais ne suffit pas à la rendre plus rentable dans cet exemple. Un prix par nuit ou une occupation supérieurs pourraient modifier la comparaison ; il faut les recalculer.
Les prélèvements sociaux s’élèvent à 18,6 % en 2026 sur les revenus de location meublée, contre 17,2 % sur les revenus fonciers d’une location nue, selon Service-Public. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles supérieures aux autres revenus d’activité du foyer, le loueur devient loueur en meublé professionnel, quelle que soit la durée des locations.
Questions fréquentes
Airbnb ou location longue durée : laquelle rapporte le plus ?
Cela dépend du taux d’occupation, du prix par nuit et du classement du logement. La courte durée génère des recettes plus élevées, mais supporte des frais de plateforme, de ménage et d’énergie que la location à l’année évite.
Au micro-BIC, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie en outre que d’un abattement de 30 %, contre 50 % pour un bail meublé.
Peut-on alterner location saisonnière et location à l’année ?
Le bail mobilité, de un à dix mois, permet de louer à un locataire en formation, en stage ou en mission temporaire, puis de revenir à la location touristique.
Un bail meublé classique, conclu pour un an et reconduit tacitement, ne permet en revanche de récupérer le logement qu’à son échéance, avec un préavis d’au moins trois mois et pour un motif prévu par la loi.
Le DPE est-il exigé pour une location Airbnb ?
Pas dans les mêmes conditions qu’en location longue durée, où un logement classé G n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux et les renouvellements. Pour un meublé de tourisme en métropole, un DPE classé A à E est exigé depuis le 21 novembre 2024 lorsqu’une autorisation de changement d’usage est demandée, puis A à D à partir du 1er janvier 2034.
À partir du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme devra en outre respecter le niveau d’un logement décent, soit la classe D au moins en métropole, sauf lorsqu’il constitue la résidence principale du loueur (article L. 324-2-2 du code du tourisme). Avant cette date, hors demande de changement d’usage, ces règles n’imposent pas de classe minimale. Le détail figure dans le chapitre consacré au DPE.
La location à l’année est-elle soumise à la taxe de séjour ?
Non. La taxe de séjour est payée par le vacancier hébergé dans un meublé, un hôtel ou une chambre d’hôtes, et Service-Public précise que les personnes domiciliées dans la commune n’en sont pas redevables.
Le locataire à l’année, qui y a sa résidence principale, n’est donc pas concerné. En meublé de tourisme, la taxe est due par les voyageurs lorsque la commune l’a instituée, et collectée par le loueur ou la plateforme.
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Sources
- Service-Public, fiche F35109 (bail d’un logement loué meublé), vérifiée le 1er octobre 2026
- Service-Public, fiche F39713 (dépôt de garantie d’un logement loué meublé), vérifiée le 9 juin 2026
- Service-Public, fiche F34759 (bail mobilité), vérifiée le 6 juin 2025
- Service-Public, fiche F1314 (encadrement des loyers), vérifiée le 1er août 2026
- Service-Public, actualité A17975 sur l’interdiction de louer les passoires thermiques, 3 janvier 2025
- Ministère chargé du logement, guide pratique « Meublés de tourisme », édition 2025
- BOFiP, actualité ACTU-2025-00127 sur le régime des locations meublées, 19 août 2026
- DGCCRF, « Location saisonnière : les règles à connaître », 22 avril 2026
- Service-Public, fiche F2315 (règles de location d’un logement meublé), vérifiée le 6 mars 2026
- Service-Public, fiche F33175 (location de sa résidence principale en meublé de tourisme), vérifiée le 21 mai 2026
- Service-Public, fiche F2329 (prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine), vérifiée le 30 juin 2026
- impots.gouv.fr, foire aux questions « Régime des locations meublées », mars 2026
- Service-Public, fiche F2048 (taxe de séjour), vérifiée le 2 juin 2021
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 3, III (entrée en vigueur de l’article L. 324-2-2 au 1er janvier 2034), Légifrance
- Code du tourisme, article L. 324-2-2, version à venir au 1er janvier 2034, Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 631-10, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, Légifrance
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.
