La société civile immobilière est un outil utilisé pour détenir un bien à plusieurs ou préparer une transmission. Elle est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, chaque associé étant imposé sur sa quote-part des loyers. Cette transparence fiscale ne vaut toutefois que pour une activité civile, comme la location nue.
La location meublée, y compris saisonnière, est une activité commerciale au sens fiscal. Une SCI qui l’exerce change donc de régime.
L’essentiel
- Une société civile qui loue des locaux meublés relève de l’impôt sur les sociétés, qu’elle soit ou non propriétaire des meubles.
- Une tolérance existe tant que les recettes commerciales n’excèdent pas 10 % des recettes totales.
- Une société soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC.
- La SARL de famille peut opter pour l’impôt sur le revenu tout en exerçant une activité de location meublée.
Le principe : l’impôt sur les sociétés
Selon le BOFiP, une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés, en vertu de l’article 206 du code général des impôts, qu’elle soit ou non propriétaire des meubles. Cette position s’appuie sur une décision du Conseil d’État du 10 juillet 1985.
Dans sa version du 19 août 2026, le BOFiP précise que cette qualification s’applique à la société civile qui loue des locaux meublés occasionnellement, de manière saisonnière, par exemple pendant les vacances, ou habituellement. Le caractère ponctuel de la location saisonnière ne permet donc pas d’échapper à l’impôt sur les sociétés.
La tolérance de 10 %
Une société civile n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de ses recettes commerciales n’excède pas 10 % de ses recettes totales. En cas de dépassement occasionnel, l’appréciation se fait sur la moyenne de l’année et des trois années précédentes.
Cette tolérance peut couvrir une location meublée accessoire au sein d’un patrimoine principalement loué nu. Elle ne permet pas, en revanche, de consacrer l’essentiel de l’activité d’une SCI à la location saisonnière.
Le calcul se fait sur les recettes hors taxes.
Une SCI qui encaisse 40 000 € de loyers d’habitation nue et 5 000 € de locations saisonnières meublées réalise 11,1 % de recettes commerciales : elle dépasse le seuil de 10 % et devient passible de l’impôt sur les sociétés, sauf si ce dépassement reste occasionnel au regard de la moyenne de l’année et des trois années précédentes.
La surveillance de ce ratio doit être annuelle. Une hausse des réservations ou la vente d’un bien loué nu suffit à faire franchir le seuil, avec un changement de régime fiscal que les associés n’auraient pas anticipé.
Les conséquences de l’impôt sur les sociétés
La SCI déclare une activité commerciale et dépose une déclaration de résultats n° 2065. Elle paie l’impôt sur les sociétés sur son bénéfice, après déduction de ses charges. Les associés ne déclarent plus les loyers : ils sont imposés sur les dividendes qui leur sont distribués, en revenus de capitaux mobiliers.
Les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés sont exclues du régime micro-BIC. Les abattements forfaitaires décrits dans le chapitre micro-BIC ou régime réel ne sont donc pas accessibles, pas plus que les règles du loueur en meublé non professionnel, qui concernent les personnes physiques.
Combien paie une SCI qui loue en meublé de tourisme ?
Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique à la part du bénéfice qui n’excède pas 42 500 €, lorsque le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 10 millions d’euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.
Pour un bénéfice de 50 000 €, l’impôt s’élève ainsi à 6 375 € sur les premiers 42 500 €, puis à 1 875 € sur les 7 500 € restants, soit 8 250 € au total. Les sommes ensuite distribuées aux associés sont imposées une seconde fois, entre leurs mains, comme revenus de capitaux mobiliers.
La déclaration n° 2065 se transmet par voie électronique. Pour un exercice clos le 31 décembre, elle est due au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours ; pour l’exercice 2025, la date limite était fixée au 20 mai 2026.
L’impôt est payé par quatre acomptes trimestriels et un solde, sauf lorsqu’il est inférieur à 3 000 € ou pour une société nouvellement créée ou nouvellement soumise à l’impôt sur les sociétés.
Amortissement et plus-value : quels effets à long terme ?
Soumise à l’impôt sur les sociétés, la SCI tient une comptabilité commerciale et inscrit le logement à son actif. Les amortissements pratiqués réduisent le bénéfice imposable pendant la période de location.
Ils ont une contrepartie lors de la revente : la plus-value est calculée par rapport à la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’acquisition diminué des amortissements, comme l’illustre le BOFiP. Elle est intégrée au résultat de la société, sans les abattements pour durée de détention prévus pour les particuliers.
L’écart avec la détention en direct s’est toutefois réduit. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, un loueur en meublé non professionnel au régime réel doit lui aussi retrancher du prix d’achat les amortissements déduits pendant la location, selon l’administration fiscale ; le chapitre réintégration des amortissements en LMNP détaille ce mécanisme.
Quelles autres obligations fiscales pour une SCI en location saisonnière ?
La location meublée étant une activité commerciale, la SCI est redevable de la cotisation foncière des entreprises, dont le montant dépend de la commune où se situe le logement. Elle doit aussi collecter la taxe de séjour lorsque la commune l’a instituée, si la plateforme ne s’en charge pas.
La location meublée est en principe exonérée de TVA, sans possibilité d’option. Selon l’administration fiscale, elle devient imposable au taux de 10 % lorsque le loueur fournit au moins trois prestations de type hôtelier, situation détaillée dans le chapitre consacré à la TVA de la rubrique fiscalité.
Lorsque la SCI publie ses annonces sur une plateforme, celle-ci transmet chaque année à l’administration fiscale sa dénomination, l’adresse de son siège, son numéro d’identification fiscale, l’adresse des logements loués et les sommes versées.
L’alternative de la SARL de famille
La SARL de famille constitue une alternative. Selon le BOFiP, la location meublée étant une activité commerciale par nature, les SARL de famille qui l’exercent sont éligibles au régime de l’article 239 bis AA du code général des impôts, qui leur permet d’opter pour l’imposition des associés à l’impôt sur le revenu.
Les associés doivent être des parents en ligne directe, des frères et sœurs, des conjoints ou des partenaires de pacs. L’option requiert l’accord de tous les associés et vaut jusqu’à sa révocation. Chaque associé est alors imposé à l’impôt sur le revenu sur sa part de bénéfice.
Le passage d’une société de l’impôt sur les sociétés à ce régime emporte les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise. Ces choix de structure justifient l’avis d’un professionnel.
| Critère | Détention en direct (LMNP) | SCI à l’impôt sur les sociétés |
|---|---|---|
| Imposition du bénéfice | Impôt sur le revenu, catégorie BIC | Impôt sur les sociétés à 15 % puis 25 % |
| Micro-BIC | Possible : 30 % jusqu’à 15 000 € (non classé), 50 % jusqu’à 83 600 € (classé), revenus 2026 | Exclu |
| Revenus des associés | Sans objet | Dividendes imposés en revenus de capitaux mobiliers |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers, amortissements réintégrés au régime réel depuis le 15 février 2025 | Calculée sur la valeur nette comptable, intégrée au résultat |
| Formalités | Déclaration de revenus du foyer | Comptabilité commerciale et déclaration n° 2065 |
Les règles du meublé de tourisme restent applicables
La forme de détention ne modifie pas les obligations liées au logement : déclaration ou enregistrement, autorisation de changement d’usage dans les communes concernées, règles de copropriété. Ces démarches sont décrites dans le chapitre louer sa résidence secondaire et dans la rubrique démarches en mairie.
Questions fréquentes
Une SCI peut-elle faire de la location saisonnière ?
Oui, mais la location meublée, même saisonnière, est une activité commerciale au sens fiscal. La société civile qui l’exerce devient passible de l’impôt sur les sociétés, sauf si ses recettes commerciales n’excèdent pas 10 % de ses recettes totales. Les règles du meublé de tourisme s’appliquent comme pour un particulier.
Une SCI à l’impôt sur le revenu peut-elle louer un bien sur Airbnb ?
Seulement à titre accessoire. Tant que les recettes de location meublée ne dépassent pas 10 % des recettes hors taxes de la société, celle-ci conserve son régime d’impôt sur le revenu. Au-delà, elle relève de l’impôt sur les sociétés et ses associés cessent d’être imposés directement sur leur quote-part des loyers.
Une SCI à l’impôt sur les sociétés peut-elle bénéficier du statut LMNP ?
Non. Les règles du loueur en meublé non professionnel, comme le régime micro-BIC, concernent les personnes physiques. La SCI à l’impôt sur les sociétés détermine son bénéfice selon les règles commerciales, peut amortir le logement et paie l’impôt sur les sociétés ; ses associés sont imposés uniquement sur les dividendes perçus.
Quel est le taux d’impôt d’une SCI qui loue en meublé ?
Le bénéfice est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 % au-delà, si la société remplit les conditions du taux réduit : chiffre d’affaires inférieur ou égal à 10 millions d’euros et capital entièrement libéré, détenu à au moins 75 % par des personnes physiques. Sinon, le taux de 25 % s’applique à l’ensemble du bénéfice.
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Sources
- BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, sociétés civiles exerçant une activité commerciale, version du 4 juillet 2018
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, location meublée, régime fiscal, § 40, version du 19 août 2026
- impots.gouv.fr, « Ma SCI détient un local en meublé : où l’indiquer sur la déclaration de la SCI ? », modifiée le 8 juillet 2026
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-20, champ d’application du régime micro-BIC, version du 1er juin 2018
- BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-10, option des SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes, version du 4 juillet 2018
- Entreprendre.service-public, fiche F23575 (impôt sur les sociétés), vérifiée le 17 février 2026
- impots.gouv.fr, foire aux questions « Régime des locations meublées », mars 2026
- BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-10, définition des plus-values à court terme, version du 2 novembre 2022
- BOFiP, actualité ACTU-2025-00127 sur le régime des locations meublées, 19 août 2026
- BOFiP, BOI-INT-AEA-30-40, informations déclarées par les opérateurs de plateforme, version du 13 décembre 2023
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Le choix d’une structure de détention dépend de la situation de chaque associé et justifie l’avis d’un professionnel.
