Un locataire qui propose son logement sur une plateforme de location de courte durée réalise une sous-location. Cette pratique est encadrée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui la subordonne à l’accord du propriétaire.
Les tribunaux sanctionnent sévèrement la sous-location non autorisée. La Cour de cassation juge que les sommes perçues reviennent au propriétaire, et le bail peut être résilié.
L’essentiel
- Le locataire doit obtenir l’accord écrit de son bailleur, à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix.
- Le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire.
- En logement social, la sous-location en meublé de tourisme est interdite.
- Sans accord, le locataire s’expose au remboursement des sous-loyers et à la résiliation du bail.
L’accord écrit du bailleur
Dans le secteur privé, le locataire ne peut sous-louer qu’avec l’accord écrit du bailleur, qui porte à la fois sur la sous-location et sur le montant du loyer. Pour la location en meublé de tourisme, Service-Public recommande de demander cet accord par lettre recommandée avec avis de réception.
Le loyer au mètre carré réclamé au sous-locataire ne peut pas excéder celui que paie le locataire. Celui-ci doit remettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours.
Comment obtenir l’autorisation de sous-louer son logement sur Airbnb ?
La loi exige un accord écrit, sans imposer de forme particulière pour la demande. Service-Public conseille de l’adresser par lettre recommandée avec avis de réception, ce qui permet de dater la démarche et d’en conserver la preuve.
La demande gagne à être précise : logement concerné, location de courte durée à une clientèle de passage, périodes envisagées, prix par nuit prévu et surface proposée. L’accord du bailleur devant porter sur le montant du loyer, une autorisation qui ne mentionne aucun prix laisse place à la contestation.
Le silence du propriétaire ou une simple tolérance orale ne remplissent pas l’exigence d’un accord écrit. Le locataire resté sans réponse n’est donc pas autorisé à publier son annonce.
La sous-location dépend en outre du bail principal : elle ne peut pas durer plus longtemps que lui. Si le bail du locataire prend fin, le sous-locataire perd tout droit d’occupation, ce qui impose d’annuler les réservations prévues au-delà de cette date.
| Type de logement | Sous-location touristique | Conditions principales |
|---|---|---|
| Secteur privé, loué vide | Possible | Accord écrit sur le principe et sur le prix ; loyer au mètre carré plafonné |
| Secteur privé, loué meublé | Possible | Mêmes règles que pour un logement vide |
| Logement soumis à la loi de 1948 | Encadrée | Autorisation écrite préalable par lettre recommandée pour le logement entier ; loyer égal à celui du locataire |
| Logement social | Interdite | Résiliation du bail possible à la demande du bailleur |
Les autres obligations du locataire
L’accord du bailleur ne dispense pas le locataire des règles du meublé de tourisme. S’il loue sa résidence principale, il est soumis au plafond de 120 jours par an, ou 90 jours si la commune l’a décidé. Dans les communes à enregistrement, il doit obtenir un numéro, comme l’explique le chapitre déclaration en mairie et numéro d’enregistrement.
En copropriété, le locataire autorisé à louer en meublé de tourisme doit communiquer son numéro d’enregistrement au syndic dès son obtention, selon Service-Public, qui renvoie à l’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; le syndic en informe ensuite les copropriétaires lors de l’assemblée générale suivante. Les règles propres aux immeubles collectifs sont présentées dans le chapitre Airbnb en copropriété.
Le logement social
En logement social, la sous-location est interdite, sauf exceptions limitées prévues par le code de la construction et de l’habitation. « En logement social, la location en meublé de tourisme est interdite », résume Service-Public. Le bailleur peut demander au juge de mettre fin au bail.
Les sanctions de la sous-location non autorisée
Sans autorisation, le locataire s’expose à la résiliation de son bail, au remboursement des sous-loyers et au versement de dommages et intérêts. Le contrat de sous-location peut lui aussi être remis en cause.
Par un arrêt du 12 septembre 2019, n° 18-20.727, la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, sauf si celui-ci a autorisé la sous-location. Le locataire doit donc les lui reverser.
Dans un arrêt du 22 juin 2022, n° 21-18.612, rendu à propos d’un logement social dont une chambre était sous-louée par l’intermédiaire d’une plateforme, la Cour a admis le remboursement intégral des loyers perçus. Elle a rappelé que les juges doivent apprécier la gravité de la faute au regard de l’interdiction légale, ce qui peut justifier la résiliation du bail.
Quelles obligations pour les plateformes de location ?
Le code du tourisme, aux articles L. 324-1 à L. 324-2-1, impose plusieurs obligations aux plateformes qui publient des annonces de meublés de tourisme. Avant toute publication, elles doivent informer le loueur de ses obligations, notamment de déclaration et, le cas échéant, d’accord du propriétaire, puis recueillir sa déclaration sur l’honneur.
L’annonce doit mentionner le numéro d’enregistrement lorsque la commune l’exige. La plateforme doit aussi désactiver l’annonce d’une résidence principale lorsque le plafond annuel de nuits est atteint, et communiquer à la commune qui le demande, dans un délai d’un mois, le nombre de jours loués.
Sa responsabilité peut être engagée en cas de sous-location irrégulière. Service-Public indique que la plateforme ayant publié l’annonce peut, elle aussi, être condamnée à payer les revenus de la sous-location.
Les plateformes déclarent enfin à l’administration fiscale, au plus tard le 31 janvier de l’année suivante, l’identité des loueurs, l’adresse de chaque logement, le nombre de jours loués et les sommes versées, en application des articles 1649 ter A et suivants du code général des impôts, issus de la directive européenne dite DAC7.
Comment déclarer les revenus d’une sous-location Airbnb ?
Les sommes perçues en sous-louant un logement meublé sont des revenus de location meublée, imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le locataire les déclare comme tout loueur, selon les modalités décrites dans le chapitre déclarer ses revenus Airbnb.
Pour les revenus perçus à compter de 2026, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %, selon le BOFiP. Ce seuil s’apprécie sur les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année : le régime réel s’applique lorsqu’il est dépassé ces deux années, ou sur option.
L’article 35 bis du code général des impôts prévoit deux exonérations distinctes, applicables aux locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 selon le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 60). Aucune ne permet d’exonérer la sous-location touristique d’un appartement entier.
Le I vise la location ou la sous-location en meublé d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale du loueur. Il suppose que les pièces louées constituent la résidence principale de l’occupant, ou sa résidence temporaire s’il justifie d’un contrat de travail saisonnier (code du travail, art. L. 1242-2, 3°), et que le loyer reste raisonnable : pour 2026, au plus 215 € par mètre carré et par an en Île-de-France et 159 € dans les autres régions. Un voyageur de passage ne remplit pas cette condition.
Le II prévoit un dispositif différent pour les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public des pièces de leur habitation principale, par exemple des chambres d’hôtes : les produits sont exonérés s’ils n’excèdent pas 760 € par an, et cette exonération ne se cumule pas avec le micro-BIC. Elle ne s’applique pas à un logement entier sous-loué.
Côté propriétaire
Un propriétaire qui découvre une annonce de son logement peut demander au locataire de cesser la location, puis engager une action en justice. Les décisions citées lui permettent de réclamer les sommes perçues. Le propriétaire qui souhaite autoriser la sous-location peut en fixer les conditions par écrit, notamment le nombre de jours et la répartition des responsabilités en cas de dégradations.
Avant d’agir, le propriétaire a intérêt à réunir des preuves : copies d’écran datées de l’annonce, calendrier des disponibilités, commentaires de voyageurs. Ces éléments permettent d’établir la sous-location et d’estimer les sommes perçues, que le juge pourra ordonner de reverser.
Lorsqu’il accepte la sous-location, le propriétaire doit vérifier que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Depuis le 21 novembre 2024, ce règlement doit mentionner de manière explicite si la location de meublés de tourisme est autorisée, indique Service-Public.
Questions fréquentes
Un locataire peut-il mettre son logement sur Airbnb ?
Oui, dans le secteur privé, à condition d’obtenir l’accord écrit du propriétaire, qui porte à la fois sur la sous-location et sur le prix. Le loyer au mètre carré demandé aux voyageurs ne peut pas dépasser celui du bail.
Le locataire doit aussi respecter les règles du meublé de tourisme : plafond de nuits pour une résidence principale et, le cas échéant, numéro d’enregistrement.
Que risque un locataire qui sous-loue sans autorisation ?
Il s’expose à la résiliation de son bail, au remboursement des sous-loyers perçus et à des dommages et intérêts si le propriétaire subit un préjudice. Des amendes civiles peuvent s’y ajouter en cas de manquement aux règles de déclaration ou de dépassement du plafond de nuits, présentées dans le chapitre amendes et contrôles.
Le propriétaire peut-il récupérer les sommes perçues par son locataire ?
Oui. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, les sous-loyers perçus sans autorisation sont des fruits civils qui reviennent au propriétaire. Celui-ci peut en demander le remboursement en justice, et la plateforme ayant publié l’annonce peut aussi être condamnée.
Un locataire HLM peut-il louer son logement sur Airbnb ?
Non. Service-Public rappelle qu’il est interdit de mettre en location un logement social pour en faire un meublé de tourisme. Seules certaines sous-locations partielles sont admises, notamment à une personne de plus de 60 ans ou à un jeune de moins de 30 ans en cohabitation intergénérationnelle. Le bailleur social peut demander la résiliation du bail.
Les revenus d’une sous-location Airbnb sont-ils imposables ?
Oui. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et doivent être déclarés chaque année, même lorsque la sous-location est ponctuelle. L’exonération du I de l’article 35 bis du code général des impôts ne s’applique pas : elle suppose que l’occupant fasse des pièces louées sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s’il est travailleur saisonnier. Le II du même article, limité à 760 € de produits par an, vise les pièces de l’habitation principale mises à la disposition du public, comme des chambres d’hôtes, et non un logement entier sous-loué. Ces deux dispositifs s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2026. Les plateformes transmettent par ailleurs les montants versés à l’administration fiscale.
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Sources
- Service-Public, fiche F36010 (sous-location d’un logement du secteur privé), vérifiée le 24 juillet 2025
- Service-Public, fiche F36010 (sous-location d’un logement social), vérifiée le 24 juillet 2025
- Service-Public, fiche F33175 (location de sa résidence principale en meublé de tourisme), vérifiée le 21 mai 2026
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727, Légifrance
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-18.612, Légifrance
- Service-Public, fiche F2449 (un locataire peut-il sous-louer son logement ?), vérifiée le 24 juillet 2025
- BOFiP, actualité ACTU-2025-00127 (seuils du micro-BIC et seuil de l’article 35 bis du CGI pour 2026), 19 août 2026
- BOFiP, BOI-INT-AEA-30, obligations des opérateurs de plateforme, version du 13 décembre 2023
- BOFiP, BOI-INT-AEA-30-40, informations déclarées par les opérateurs de plateforme, version du 13 décembre 2023
- Code général des impôts, article 35 bis, I et II (exonérations, applicables jusqu’au 31 décembre 2026), version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, Légifrance
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 60 à 80 (exonérations de l’article 35 bis du CGI), publié le 19 août 2026
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.
