Louer sa résidence secondaire sur Airbnb : les règles

Guide de la location saisonnière › Copropriété et droit de louer — Mis à jour le 24 octobre 2026.

Une résidence secondaire mise en location saisonnière relève d’un régime plus contraignant que la résidence principale. Elle n’est pas soumise au plafond annuel de 120 jours, mais elle doit être déclarée et peut nécessiter une autorisation dans les grandes villes.

Ce chapitre réunit les règles applicables au logement que le propriétaire occupe une partie de l’année, ou qu’il n’occupe pas du tout et destine à la location.

L’essentiel

La résidence secondaire doit être déclarée en mairie avec le cerfa n° 14004, ou enregistrée dans les communes qui l’exigent.
Dans les communes concernées, sa location répétée de courte durée exige une autorisation de changement d’usage.
Aucun plafond annuel de jours ne s’applique, mais un même client ne peut pas louer plus de 90 jours consécutifs.
La taxe d’habitation reste due si le propriétaire se réserve la jouissance du logement quelques jours par an.

Quelles conditions pour louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme ?

Un logement est une résidence principale lorsqu’il est occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, selon Service-Public. Tout autre logement meublé loué aux touristes relève du régime de la résidence secondaire, qu’il soit occupé quelques semaines par an ou jamais.

Pour constituer un meublé de tourisme, la location doit remplir trois conditions : le client a l’usage exclusif du logement, en l’absence du propriétaire ; la location est de courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois ; un même client n’y séjourne pas plus de 90 jours consécutifs par année civile.

Le logement doit permettre au client d’y séjourner sans apporter ses propres meubles. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier d’un logement meublé loué à titre de résidence principale, en application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : il ne vise pas directement le meublé de tourisme, et le régime du bail meublé ne s’y transpose pas. Service-Public reprend toutefois cette liste comme référence pratique pour l’équipement d’un meublé de tourisme :

une literie avec couette ou couverture, et des volets ou rideaux dans les chambres ;
des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes ;
un réfrigérateur et un congélateur, ou un compartiment à – 6 °C au plus ;
la vaisselle et les ustensiles de cuisine, une table et des sièges ;
des étagères, des luminaires et le matériel d’entretien adapté.

La déclaration

Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire louée en meublé de tourisme doit toujours être déclarée : par le cerfa n° 14004 dans les communes qui n’ont pas instauré l’enregistrement, par l’enregistrement en ligne dans celles qui l’ont instauré. Le numéro obtenu figure sur chaque annonce. Les démarches sont détaillées dans le chapitre déclaration en mairie et numéro d’enregistrement.

Le numéro d’enregistrement et le futur téléservice national

Le numéro d’enregistrement comporte treize caractères : le code géographique de la commune, un identifiant unique et une clé de contrôle. Il figure dans chaque annonce, y compris sur les plateformes, qui doivent aussi indiquer s’il s’agit d’une annonce de particulier ou de professionnel.

Selon Service-Public, la mise en service d’un téléservice national est prévue au quatrième trimestre 2026. L’enregistrement deviendra alors obligatoire dans toutes les communes et ne se fera plus auprès de la mairie. Les loueurs déjà enregistrés disposeront de plusieurs mois pour renouveler leur numéro ; passé ce délai, les anciens numéros ne seront plus valables.

Le changement d’usage

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans la petite couronne parisienne et dans les communes qui l’ont décidé, la location répétée d’une résidence secondaire pour de courtes durées constitue un changement d’usage soumis à autorisation. À Paris, cette autorisation est subordonnée à une compensation. Le régime est présenté dans le chapitre changement d’usage.

Depuis le 21 novembre 2024, en métropole, l’autorisation de changement d’usage demandée en vue d’une location en meublé de tourisme suppose un DPE classé entre A et E, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034 (article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation). Une seconde obligation, distincte, n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2034 : tout meublé de tourisme qui n’est pas la résidence principale du loueur devra alors être classé entre A et D en métropole, comme l’explique le chapitre DPE et meublé de tourisme.

Quelles sanctions en cas de location irrégulière ?

Les sanctions dépendent de l’obligation méconnue. Le tableau ci-dessous reprend les montants publiés par l’administration.

Manquement	Sanction encourue
Location sans autorisation de changement d’usage	Amende jusqu’à 100 000 € par local, remise en état et astreinte jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré
Absence d’enregistrement, dans les communes qui l’exigent	Amende administrative jusqu’à 10 000 €, prononcée par la commune (article L. 324-1-1 du code du tourisme)
Fausse déclaration ou faux numéro d’enregistrement	Amende administrative jusqu’à 20 000 € (article L. 324-1-1 du code du tourisme)
Absence de déclaration simple en mairie	Amende jusqu’à 450 €
DPE non conforme, à partir du 1er janvier 2034 (hors résidence principale du loueur)	Amende administrative jusqu’à 5 000 € par local, applicable à compter du 1er janvier 2034 (article L. 324-2-2 du code du tourisme)

Principales sanctions applicables à la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme

Les montants relatifs à l’enregistrement diffèrent selon les publications officielles consultées. Le loueur se renseigne auprès de sa commune sur le barème applicable. À partir du 1er janvier 2034 seulement, le maire pourra demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme un DPE en cours de validité ; le propriétaire disposera de deux mois pour le produire, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour (article L. 324-2-2 du code du tourisme). Avant cette date, ce pouvoir de contrôle n’est pas en vigueur.

La durée de location

Le plafond de 120 jours par an ne concerne que la résidence principale. Une résidence secondaire peut être louée toute l’année, sous réserve des règles locales. La seule limite générale tient à la nature du meublé de tourisme : un même client ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs par année civile.

La copropriété

En copropriété, la résidence secondaire est la plus exposée aux restrictions : l’assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité de l’article 26, soit la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix, dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, si le règlement interdit déjà les activités commerciales. Le chapitre Airbnb en copropriété détaille ces conditions.

Taxe d’habitation et taxe foncière

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement quelques jours par an. Elle n’est pas due lorsque les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. Dans les zones tendues, la commune peut voter une majoration.

Les communes peuvent aussi exonérer les meublés de tourisme de cette taxe. Une délibération prise avant le 1er octobre 2026 s’applique à partir de 2027, selon Service-Public. La taxe foncière reste due par le propriétaire au 1er janvier, même si le bien est loué. Ces impôts sont présentés dans le chapitre taxe d’habitation et taxe foncière.

La déclaration d’occupation des biens immobiliers

Le propriétaire doit déclarer l’occupation de son logement sur impots.gouv.fr avant le 1er juillet, en indiquant notamment s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un local loué. L’absence de déclaration ou une déclaration inexacte expose à une amende de 150 € par local, selon Service-Public. Cette information sert à établir la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

La fiscalité des recettes

Les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, l’abattement est de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, et de 50 % jusqu’à 83 600 € pour un meublé classé, à partir des revenus 2026.

Lorsque le propriétaire occupe lui-même la résidence secondaire en dehors des périodes de location, la location de cette habitation personnelle est exonérée de cotisation foncière des entreprises, sauf délibération contraire de la commune.

Un logement réservé exclusivement à la location est en revanche imposable, sous réserve des exonérations générales : l’année de création, et la cotisation minimum lorsque les recettes de l’avant-dernière année n’excèdent pas 5 000 €. Le tableau du chapitre CFE et location saisonnière présente chaque cas.

Siret, taxe de séjour, fiche de police : les autres démarches

Le loueur s’inscrit au répertoire Sirene de l’Insee par le guichet des formalités des entreprises. L’inscription est gratuite et lui attribue un numéro Siret.

Il collecte la taxe de séjour auprès de ses clients et la reverse à la commune ou à l’intercommunalité. Lorsqu’une plateforme intervient comme intermédiaire de paiement, elle se charge de la taxe perçue au réel. Les règles sont détaillées dans le chapitre taxe de séjour du loueur.

Pour chaque client de nationalité étrangère, le loueur fait remplir une fiche individuelle de police, qu’il conserve six mois. Le classement du meublé, facultatif et valable cinq ans, ouvre enfin certains avantages fiscaux, présentés dans le chapitre classement en meublé de tourisme.

Questions fréquentes

Combien de jours par an peut-on louer sa résidence secondaire ?

Aucun plafond annuel ne s’applique à la résidence secondaire : la limite de 120 jours ne concerne que la résidence principale. La seule limite générale tient à la durée de séjour d’un même client, qui ne peut dépasser 90 jours consécutifs par année civile. Dans les communes qui l’exigent, la location doit toutefois être autorisée au titre du changement d’usage.

Faut-il déclarer sa résidence secondaire louée en meublé de tourisme ?

Oui, toujours. La déclaration se fait par le cerfa n° 14004 adressé au maire, ou par l’enregistrement en ligne dans les communes qui l’ont instauré. Avec la mise en service du téléservice national, prévue au quatrième trimestre 2026, l’enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes.

La taxe d’habitation est-elle due sur une résidence secondaire louée ?

Elle reste due lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même quelques jours par an. Elle ne l’est pas lorsque les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. Dans certaines communes, une majoration peut s’appliquer, et une exonération des meublés de tourisme peut être votée à partir de 2027.

Une résidence secondaire en copropriété peut-elle être louée sur Airbnb ?

Oui, si le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Les lots qui ne sont pas des résidences principales sont toutefois les seuls visés par l’interdiction que l’assemblée générale peut voter à la majorité de l’article 26, lorsque le règlement interdit déjà les activités commerciales. Le copropriétaire informe en outre le syndic de son numéro d’enregistrement.

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Sources

Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.

Louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme : les règles