Dans un immeuble en copropriété, le droit de louer son lot en meublé de tourisme dépend d’abord du règlement de copropriété. Celui-ci peut restreindre l’usage des lots, à condition que ces restrictions soient justifiées par la destination de l’immeuble.
La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les moyens des copropriétés face à la location de courte durée. Le Conseil constitutionnel en a validé le principal dispositif le 19 mars 2026.
L’essentiel
- Le règlement de copropriété ne peut restreindre les droits des copropriétaires que si la destination de l’immeuble le justifie.
- Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer si les meublés de tourisme sont autorisés.
- L’assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité de l’article 26 (majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix), si le règlement interdit déjà les activités commerciales.
- Le copropriétaire qui loue en meublé de tourisme doit en informer le syndic.
Ce que dit le règlement
Le règlement de copropriété définit la destination de l’immeuble et les règles d’usage des parties privatives. Selon Service-Public, il ne peut restreindre les droits des copropriétaires que si cette destination le justifie. Il peut par exemple interdire l’exercice de toute profession dans les lots d’habitation.
Il faut lire précisément les usages autorisés par le règlement : certaines clauses d’habitation bourgeoise admettent les professions libérales, tandis qu’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise est plus restrictive.
Le droit de louer en meublé de tourisme dépend de ces stipulations et de la destination de l’immeuble ; le seul intitulé de la clause ne permet pas de trancher tous les cas. Pour les règlements antérieurs au 21 novembre 2024, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit en principe la location en meublé de tourisme, indique Service-Public.
La Cour de cassation a, par exemple, ordonné le 8 mars 2018 la remise en état de lots transformés en studios loués en rotation avec des prestations de services, cette activité étant contraire à un règlement qui prévoyait un usage d’habitation à l’exclusion de toute activité commerciale.
Comment savoir si le règlement de copropriété autorise la location Airbnb ?
Avant de publier une annonce, le copropriétaire vérifie les documents de la copropriété dans un ordre précis :
- se procurer le règlement de copropriété et l’ensemble de ses modificatifs, auprès du syndic ou du notaire ;
- lire la clause de destination de l’immeuble et celle relative à l’usage des parties privatives ;
- repérer toute mention expresse des meublés de tourisme, obligatoire dans les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 ;
- consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales, pour savoir si une interdiction a été votée ou si un vote est inscrit à l’ordre du jour.
Les modifications du règlement sont établies par acte notarié et publiées au service de la publicité foncière. Une fois publiées, elles sont opposables à tous, y compris aux futurs acquéreurs, selon Service-Public. Un acheteur qui projette une location saisonnière a donc intérêt à vérifier ces points avant de signer.
| Situation | Conséquence pour la location en meublé de tourisme |
|---|---|
| Règlement établi depuis le 21 novembre 2024 | Le règlement indique expressément si la location est autorisée ou interdite |
| Règlement antérieur avec clause d’habitation exclusivement bourgeoise | La location est en principe interdite, selon Service-Public |
| Règlement antérieur avec clause d’habitation bourgeoise simple | La réponse dépend de la rédaction de la clause et de la destination de l’immeuble |
| Interdiction votée à la majorité de l’article 26 | Interdite dans les lots d’habitation qui ne sont pas des résidences principales |
| Résidence principale louée dans la limite annuelle de 120 jours, ou du plafond inférieur fixé par la commune (90 jours au minimum) | Non visée par l’interdiction votée à la majorité de l’article 26 |
Les règlements établis depuis 2024
Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. Cette mention lève l’incertitude qui entourait l’interprétation des clauses anciennes.
Le vote d’interdiction en assemblée générale
Pour les règlements existants, la loi permet de voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, au lieu de l’unanimité.
Deux conditions s’appliquent. Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à usage commercial. Et l’interdiction ne peut viser que les lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Un copropriétaire qui loue sa résidence principale quelques semaines par an n’est donc pas concerné.
Saisi par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel a jugé ce dispositif conforme à la Constitution dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Il précise que l’interdiction doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble. Selon son communiqué, la même majorité permet de lever l’interdiction.
L’application de l’interdiction
Une fois adoptée, la modification du règlement s’applique à tous les copropriétaires sans distinction, a relevé le Conseil constitutionnel : un copropriétaire qui louait déjà son lot en meublé de tourisme est donc concerné. Le Conseil souligne aussi que seule la location en meublé de tourisme est restreinte, les autres modes de location restant possibles.
Le propriétaire d’une résidence secondaire peut ainsi se tourner vers une location meublée de longue durée ou un bail mobilité, qui obéissent à d’autres règles. Comme toute modification du règlement, l’interdiction fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.
Comment contester une décision d’assemblée générale ?
Seul un copropriétaire opposant, qui a voté contre la résolution adoptée, ou défaillant, absent et non représenté, peut contester une décision d’assemblée générale. Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec l’assistance obligatoire d’un avocat. Lorsque le syndic n’a jamais notifié le procès-verbal, le délai est porté à cinq ans, selon Service-Public.
Le copropriétaire qui conteste une interdiction peut notamment soutenir que les conditions légales ne sont pas réunies : absence de clause interdisant déjà les activités commerciales, lot constituant sa résidence principale, ou interdiction non justifiée par la destination de l’immeuble.
L’information du syndic
Le copropriétaire qui déclare son logement en meublé de tourisme, ou son locataire autorisé à le faire, doit en informer le syndic. Service-Public précise que le numéro d’enregistrement est communiqué au syndic dès son obtention. Le syndic inscrit ensuite un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Les démarches d’obtention du numéro sont décrites dans le chapitre déclaration en mairie et numéro d’enregistrement.
Que risque un copropriétaire qui loue malgré l’interdiction ?
La location en meublé de tourisme contraire au règlement expose le copropriétaire à une action du syndicat des copropriétaires. L’arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2018 en donne un exemple : le syndicat a obtenu la remise en état de lots transformés en studios loués en rotation, cette activité commerciale étant contraire au règlement de copropriété.
Les voisins gênés peuvent en outre agir sur le terrain du trouble anormal de voisinage, indépendamment du règlement. Ces procédures civiles s’ajoutent aux sanctions administratives prévues en cas d’absence de déclaration ou d’autorisation de changement d’usage, qui relèvent de la commune.
Changement d’usage et copropriété
L’autorisation de changement d’usage relève de la mairie. Dans sa décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a censuré la disposition de la loi ALUR qui permettait à l’assemblée générale de subordonner à son accord la demande de changement d’usage d’un copropriétaire souhaitant louer pour de courtes durées, en raison de l’atteinte portée au droit de propriété. Les deux régimes se cumulent : une autorisation municipale ne lève pas une interdiction prévue par le règlement, et inversement.
Assurance et nuisances
En copropriété, tout copropriétaire doit être assuré en responsabilité civile, comme l’indique le chapitre assurance et location saisonnière. Le syndic transmet par ailleurs les plaintes de voisins au copropriétaire concerné ; les responsabilités sont décrites dans le chapitre nuisances et voisinage.
Pour une résidence secondaire, les autres conditions de la location sont réunies dans le chapitre louer sa résidence secondaire.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il interdire Airbnb dans une copropriété ?
Non. Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale et veille au respect du règlement, mais il ne peut pas, de sa propre initiative, interdire la location en meublé de tourisme. L’interdiction résulte soit du règlement de copropriété, soit d’un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26, dans les conditions prévues par la loi.
Faut-il l’accord de l’assemblée générale pour louer son appartement sur Airbnb ?
Aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’est exigée lorsque le règlement ne l’interdit pas. Le copropriétaire doit seulement informer le syndic de la déclaration de son logement en meublé de tourisme et lui communiquer son numéro d’enregistrement. Le syndic en informe ensuite les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.
Une copropriété peut-elle interdire la location de la résidence principale ?
Le vote à la majorité de l’article 26 ne peut viser que les lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Le copropriétaire qui loue son propre logement dans la limite annuelle applicable n’est donc pas concerné par ce dispositif. Le locataire qui sous-loue doit, lui, obtenir l’accord de son bailleur, comme l’explique le chapitre sous-location sur Airbnb.
L’interdiction votée s’applique-t-elle à ceux qui louaient déjà ?
Oui. Le Conseil constitutionnel relève dans sa décision du 19 mars 2026 que la clause, une fois introduite dans le règlement, s’applique à tous les copropriétaires sans distinction. Le copropriétaire qui conteste la régularité du vote dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire.
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Sources
- Service-Public, fiche F2589 (règlement de copropriété), vérifiée le 8 juillet 2026
- Service-Public, fiche F2043 (location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme), vérifiée le 21 mai 2026
- Service-Public, fiche F33175 (location de sa résidence principale en meublé de tourisme), vérifiée le 21 mai 2026
- Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026
- Conseil constitutionnel, communiqué de presse sur la décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026
- Service-Public, fiche F2023 (assurance du propriétaire non occupant), vérifiée le 29 avril 2024
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 mars 2018, n° 14-15.864, Légifrance
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 septembre 2018, n° 17-22.172, Légifrance
- Service-Public, fiche F35288 (contestation d’une décision d’assemblée générale de copropriété), vérifiée le 11 mai 2026
- Conseil constitutionnel, communiqué de presse sur la décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 (loi ALUR)
- Code du tourisme, article L. 324-1-1, IV (plafond de 120 jours, abaissable jusqu’à 90 jours par délibération motivée), version en vigueur depuis le 20 mai 2026, Légifrance
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.
