Louer sa résidence principale : la limite de 120 jours

Guide de la location saisonnière › Réglementation et lois — Mis à jour le 24 octobre 2026.

Louer sa propre résidence pendant ses absences est la forme la plus simple de location saisonnière. Elle bénéficie d’un régime allégé : dans la plupart des communes, pas de déclaration en mairie, et pas d’autorisation de changement d’usage. En contrepartie, la durée de location est plafonnée.

Trois notions doivent être distinguées : le statut de résidence principale, qui dépend de l’occupation du logement ; le plafond annuel de location, qui peut être abaissé par la commune ; et le régime du changement d’usage, qui s’applique aux autres logements dans certaines villes.

L’essentiel

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Elle ne peut pas être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile, ou moins si la commune l’a décidé, sans descendre sous 90 jours ; les mêmes exceptions s’appliquent.
Dans les communes à enregistrement, un numéro est obligatoire, même pour la résidence principale.
Le code du tourisme prévoit une amende civile de 15 000 € au plus en cas de dépassement du plafond.

La définition de la résidence principale

Le code du tourisme renvoie à la définition de la loi du 6 juillet 1989 : la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le loueur qui déclare son meublé comme résidence principale doit pouvoir le prouver, par exemple au moyen d’un avis d’impôt sur le revenu établi à cette adresse.

Le statut dépend donc de l’occupation réelle du logement par le loueur, et non du seul nombre de nuits louées. Un logement occupé huit mois par son propriétaire reste sa résidence principale, même s’il est loué plusieurs semaines le reste de l’année.

Comment prouver qu’un logement est sa résidence principale ?

La loi du 19 novembre 2024 prévoit que la déclaration du meublé indique s’il constitue la résidence principale du loueur et que celui-ci en apporte la preuve. Le texte cite notamment l’avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur, qui mentionne l’adresse du meublé comme lieu d’imposition.

La liste des justificatifs doit être précisée par décret. Dans les communes qui pratiquent déjà l’enregistrement, la déclaration comporte une case indiquant s’il s’agit de la résidence principale.

Les exceptions au seuil de huit mois

Une absence prolongée ne fait pas perdre ce statut lorsqu’elle résulte d’une obligation professionnelle, d’une raison de santé ou d’un cas de force majeure. Service-Public cite l’exemple d’une absence de plus de trois mois pour suivre une formation continue.

Le loueur concerné a intérêt à conserver les pièces qui établissent la cause de son absence, comme une attestation d’employeur ou d’organisme de formation, en vue d’un éventuel contrôle de la commune.

Le plafond de 120 ou 90 jours

Selon l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, la personne qui offre à la location un meublé déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Depuis le 1er janvier 2025, la commune peut abaisser ce plafond par une délibération motivée, sans descendre en dessous de 90 jours. Paris applique ce plafond de 90 jours depuis le 1er janvier 2025.

Une limite communale de 90 jours ne fait pas pour autant du logement une résidence secondaire au 91e jour : elle fixe une durée maximale de location, dont le dépassement est sanctionné.

Un exemple de décompte

Un loueur parisien qui propose son appartement pendant les vacances scolaires et quelques week-ends doit s’arrêter à 90 nuits sur l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre. Dans une commune qui n’a pas délibéré, la limite reste de 120 nuits.

Le compteur repart à zéro le 1er janvier. Un même voyageur ne peut pas, en outre, totaliser plus de 90 jours consécutifs de location au cours d’une année civile, faute de quoi le logement ne relève plus du meublé de tourisme.

Plafond et changement d’usage

Dans les communes qui appliquent le régime du changement d’usage, lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur au sens de la loi du 6 juillet 1989, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire.

Cette dispense est distincte du plafond annuel de location touristique, dont le dépassement peut être sanctionné. Seul un logement qui n’est plus occupé huit mois par an par le loueur, hors les exceptions prévues, cesse d’être sa résidence principale et relève alors des règles applicables aux autres logements.

Les démarches

« Dans la plupart des communes, il n’y a pas de démarches à faire en mairie », indique Service-Public. Dans les communes qui ont instauré la déclaration avec enregistrement, le numéro est en revanche obligatoire pour toute location, résidence principale comprise, et doit figurer sur l’annonce.

À l’ouverture du téléservice national, prévue au quatrième trimestre 2026, la déclaration sera exigée partout. Le chapitre déclaration et numéro d’enregistrement détaille la procédure.

Quelle que soit la commune, le loueur s’inscrit au répertoire Sirene de l’Insee par le guichet des formalités des entreprises. Cette démarche gratuite lui attribue un numéro SIRET, utilisé pour ses déclarations fiscales. En copropriété, le numéro d’enregistrement, lorsqu’il existe, est aussi communiqué au syndic.

Le décompte des nuits

Les plateformes doivent cesser de proposer une résidence principale lorsqu’elle a été louée, par leur intermédiaire, au-delà du plafond. Avant de publier l’annonce, elles recueillent une attestation sur l’honneur du loueur et y font figurer son numéro d’enregistrement, lorsqu’il existe.

La commune peut demander au loueur le décompte de ses jours de location jusqu’au 31 décembre de l’année suivante ; il dispose d’un mois pour le transmettre. Les nuits réservées en direct ou sur plusieurs plateformes s’additionnent, ce qui rend utile un suivi consolidé, évoqué dans le chapitre channel manager et multi-plateformes.

Le cas du locataire

Un locataire peut louer sa résidence principale en meublé de tourisme avec l’accord écrit de son propriétaire. À défaut, il s’expose à la résiliation de son bail et au remboursement des sommes perçues. En logement social, cette location est interdite. Les règles sont détaillées dans le chapitre sous-location sur Airbnb.

Résidence principale et copropriété

Depuis la loi de 2024, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité de l’article 26, mais cette interdiction ne peut viser les lots qui constituent une résidence principale, comme l’a rappelé le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026.

Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, présente dans certains règlements antérieurs au 21 novembre 2024, interdit en principe la location en meublé de tourisme, indique Service-Public ; sa portée exacte dépend de la rédaction de la clause et de la destination de l’immeuble. Les cas de figure sont détaillés dans le chapitre Airbnb en copropriété.

Les particularités fiscales

La location de tout ou partie de l’habitation personnelle du loueur est exonérée de cotisation foncière des entreprises, sauf délibération contraire de la commune ; d’autres exonérations, qui ne peuvent pas être supprimées, visent la location accidentelle ou la location de pièces à un locataire qui y réside. Le tableau du chapitre CFE et location saisonnière présente chaque cas.

Lorsque le loueur met de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de sa résidence principale, par exemple pour des personnes de passage, les recettes sont exonérées d’impôt sur le revenu si elles n’excèdent pas 760 € par an, en application du II de l’article 35 bis du code général des impôts. Le I du même article exonère, si le loyer reste raisonnable, la location de pièces à un locataire qui en fait sa résidence principale ou, s’il est travailleur saisonnier, sa résidence temporaire. Ces deux exonérations s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2026.

La sanction

Dans sa rédaction issue de la loi de 2024, le code du tourisme punit d’une amende civile de 15 000 € au plus le dépassement du plafond, comme le défaut de transmission du décompte demandé par la commune.

Service-Public et la Ville de Paris mentionnent encore le montant antérieur de 10 000 €. Les autres sanctions figurent dans le chapitre amendes et contrôles.

Questions fréquentes

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb ?

Au plus 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Depuis le 1er janvier 2025, la commune peut abaisser ce plafond par une délibération motivée, sans descendre sous 90 jours ; c’est le cas à Paris. Le décompte additionne les nuits louées sur toutes les plateformes et en direct.

Faut-il déclarer sa résidence principale louée en meublé de tourisme ?

Dans la plupart des communes, aucune démarche n’est requise en mairie aujourd’hui. Dans les communes qui ont instauré l’enregistrement, un numéro est obligatoire et doit figurer sur l’annonce. À l’ouverture du téléservice national, annoncée au quatrième trimestre 2026, la déclaration deviendra obligatoire partout. L’immatriculation au répertoire Sirene reste requise.

Louer une chambre de sa résidence principale est-il soumis au plafond ?

Non, s’il s’agit d’une chambre chez l’habitant : le loueur reste présent et le voyageur n’a pas l’usage exclusif du logement, ce qui l’exclut de la définition du meublé de tourisme. Selon la Ville de Paris, cette location ne requiert ni autorisation ni enregistrement, sauf exploitation en chambre d’hôtes.

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Sources

Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.

Louer sa résidence principale sur Airbnb : la limite de 120 jours