Dans certaines villes, louer de manière répétée un logement meublé pour de courtes durées revient à le transformer en local d’activité. Le code de la construction et de l’habitation qualifie cette situation de changement d’usage et la soumet à une autorisation préalable de la mairie.
Ce régime, prévu aux articles L. 631-7 et suivants du code, vise à préserver le parc de logements dans les zones où il est rare. Il s’ajoute à la déclaration du meublé et ne la remplace pas.
L’essentiel
- L’autorisation est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les trois départements de la petite couronne parisienne.
- Ailleurs, elle ne s’applique que si la commune l’a instaurée par délibération.
- La résidence principale du loueur, au sens de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas concernée.
- Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local.
Le principe
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. Cette activité fait passer le logement de l’usage d’habitation à un usage assimilé à une activité commerciale.
La résidence principale du loueur, au sens de la loi du 6 juillet 1989, échappe à cette règle : l’autorisation n’est pas nécessaire pour la louer de courte durée. Cette dispense est distincte du plafond annuel de location touristique, dont le dépassement est sanctionné par ailleurs. Une résidence secondaire ou un logement acheté pour être loué y est en revanche soumis, dans les communes concernées.
Un régime validé par la Cour de justice de l’Union européenne
Dans l’arrêt Cali Apartments du 22 septembre 2020 (affaire C-724/18), la Cour de justice de l’Union européenne a admis que la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général. Le guide pratique du ministère y voit la validation du principe de l’autorisation de changement d’usage.
Comment savoir si un local est à usage d’habitation ?
L’autorisation n’est exigée que pour un local à usage d’habitation. Depuis la loi du 19 novembre 2024, un local est réputé avoir cet usage s’il y était affecté à un moment quelconque entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à n’importe quel moment au cours des trente dernières années.
Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou transformés après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés.
Une autorisation d’urbanisme ne suffit pas, à elle seule, à prouver un changement d’usage : elle doit être accompagnée de l’autorisation prévue par le code de la construction et de l’habitation. Un logement vacant conserve, quant à lui, son usage d’habitation.
Les communes concernées
Le régime s’applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.
Les autres communes peuvent l’instaurer. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une délibération simple suffit en zone tendue, et une délibération motivée hors zone tendue ; la loi a supprimé l’intervention du préfet, la délibération devant être motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Le règlement municipal fixe les conditions de délivrance des autorisations. Il peut différer sensiblement d’une ville à l’autre, ce qui impose de consulter le site de la commune concernée.
Les types d’autorisation
Service-Public distingue trois formes d’autorisation. L’autorisation définitive change durablement l’usage du local. L’autorisation définitive avec compensation oblige le propriétaire à transformer en habitation un ou plusieurs autres locaux, comme des bureaux ou des commerces.
Les conditions et la durée de l’autorisation temporaire sont déterminées par la délibération locale. Lorsque la collectivité utilise le mécanisme de contingentement prévu par l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, en fixant un nombre maximal d’autorisations par zone, toutes les autorisations concernées sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. Les conditions de la compensation sont, elles aussi, fixées localement.
Depuis la loi de 2024, la commune peut fixer un nombre maximal ou une part maximale de ces autorisations ; une fois la limite atteinte, les nouvelles demandes sont refusées.
À Paris, la location en meublé de tourisme d’une résidence secondaire suppose une autorisation avec compensation, selon le site de la Ville.
Comment demander une autorisation de changement d’usage ?
La demande se dépose auprès de la mairie, sur le formulaire propre à chaque commune. Selon la commune, elle est transmise par voie dématérialisée, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre récépissé. À Paris, elle est adressée au bureau des changements d’usage de la Ville.
- Vérifier auprès de la mairie si le régime s’applique et consulter le règlement municipal, qui fixe les conditions de délivrance.
- Réunir un DPE en cours de validité, classé entre A et E en métropole.
- Joindre une déclaration sur l’honneur attestant que la location est conforme au règlement de copropriété, condition de recevabilité de la demande depuis la loi de 2024.
- En cas d’autorisation avec compensation, désigner le local proposé et prouver qu’il n’est pas à usage d’habitation.
- Une fois l’autorisation obtenue, procéder à l’enregistrement du meublé et faire figurer le numéro sur les annonces.
Un refus doit être motivé par la commune. L’autorisation temporaire n’est pas renouvelée automatiquement et peut désormais être accordée à une personne morale, comme une société civile immobilière. La suite de la démarche est expliquée dans le chapitre déclaration en mairie et numéro d’enregistrement.
Les zones soumises à quotas
Lorsque la commune fixe un nombre ou une part maximale d’autorisations temporaires dans une zone, aucune autorisation permanente ne peut y être délivrée pour la location en meublé de tourisme sans compensation. La délibération définit une procédure de sélection des candidats, assortie de garanties de publicité et de transparence.
À Paris, la Ville précise que l’autorisation est exigée dès le premier jour de location d’une résidence secondaire et qu’elle doit être obtenue avant l’enregistrement.
La condition de DPE
Depuis le 21 novembre 2024, l’autorisation ne peut être accordée qu’à un logement classé entre A et E au diagnostic de performance énergétique, en métropole. À partir du 1er janvier 2034, il faudra une classe comprise entre A et D. Le chapitre DPE et meublé de tourisme détaille ces seuils.
Changement d’usage et copropriété
L’autorisation de changement d’usage relève de la commune, et non de l’assemblée générale des copropriétaires. Par sa décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a censuré la disposition de la loi ALUR qui permettait à l’assemblée générale de soumettre à son accord toute demande de changement d’usage en vue d’une location de courte durée, l’estimant contraire au droit de propriété. Le règlement de copropriété peut toutefois restreindre la location de courte durée, comme l’explique le chapitre Airbnb en copropriété.
Les sanctions
La location sans autorisation est passible d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, contre 50 000 € avant la loi de 2024. Une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré peut s’y ajouter jusqu’au retour du local à l’habitation.
L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, notamment à la demande de la commune. Les intermédiaires qui facilitent l’infraction encourent également une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local. Les autres sanctions sont regroupées dans le chapitre amendes et contrôles.
| Situation | Autorisation de changement d’usage |
|---|---|
| Résidence principale du loueur (le plafond annuel de location reste applicable) | Non requise |
| Résidence secondaire dans une commune de plus de 200 000 habitants | Requise |
| Logement dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis ou le Val-de-Marne | Requise, hors résidence principale |
| Logement dans une autre commune | Requise seulement si la commune l’a instaurée |
Pour une résidence secondaire, les autres démarches sont présentées dans le chapitre louer sa résidence secondaire.
Selon la Ville de Paris, les fausses déclarations et la dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux loués exposent à un an d’emprisonnement et 80 000 € d’amende. Le fait de faire obstacle aux agents du service municipal du logement est puni de 2 250 € d’amende.
Questions fréquentes
Faut-il un changement d’usage pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb ?
Oui, dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans les trois départements de la petite couronne et dans les communes qui ont instauré le régime par délibération. L’autorisation est requise dès la première nuit louée, quel que soit le nombre de jours. Ailleurs, seules la déclaration ou l’enregistrement du meublé s’imposent.
Combien de temps dure une autorisation temporaire ?
Sa durée est fixée par la délibération de la commune. Lorsque celle-ci applique des quotas, toutes les autorisations temporaires sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. Elles ne sont pas renouvelées automatiquement : le loueur doit déposer une nouvelle demande, soumise aux mêmes règles de sélection.
La copropriété doit-elle autoriser le changement d’usage ?
Non, l’autorisation relève de la commune. Le demandeur doit toutefois attester sur l’honneur que la location est conforme au règlement de copropriété, faute de quoi sa demande n’est pas recevable. L’assemblée générale ne peut pas soumettre la demande à son propre accord.
Un logement classé F peut-il obtenir l’autorisation ?
Non, en métropole. Depuis le 21 novembre 2024, l’autorisation de louer en meublé de tourisme n’est délivrée qu’à un logement classé entre A et E. Des travaux de rénovation énergétique, attestés par un nouveau DPE, sont donc nécessaires avant toute demande.
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Sources
- Service-Public, fiche F2043 (location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme), vérifiée le 21 mai 2026
- Entreprendre.service-public, fiche F2751 (changement d’usage d’un local d’habitation), vérifiée le 22 mai 2026
- Ministère chargé du logement, guide pratique « Meublés de tourisme », édition 2025
- Ville de Paris, « Furnished vacation rentals: rules to follow », mise à jour le 20 avril 2026
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 631-7-1 A, version issue de la loi du 19 novembre 2024, Légifrance
- Assemblée nationale, texte adopté n° 7 du 7 novembre 2024 (texte définitif de la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale), article 5
- Conseil constitutionnel, décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, communiqué de presse
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent évoluer, notamment avec les décrets d’application de la loi du 19 novembre 2024.
