La grande majorité des loueurs de meublés de tourisme ne facturent pas de TVA, et n’ont pas à le faire : la location meublée à usage d’habitation en est exonérée. Cette exonération connaît toutefois une exception, lorsque la location s’accompagne de services comparables à ceux d’un hôtel.
Cette page précise les critères qui font basculer une location dans le champ de la TVA, le taux applicable et le fonctionnement de la franchise en base.
L’essentiel
- Les locations de logements meublés à usage d’habitation sont exonérées de TVA, sans possibilité d’option.
- Elles deviennent taxables lorsque le loueur propose des séjours de trente jours au plus et au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle.
- L’hébergement para-hôtelier est alors soumis au taux réduit de 10 %.
- Le loueur reste dispensé de collecter la TVA tant que son chiffre d’affaires d’hébergement ne dépasse pas les seuils de la franchise en base.
Le principe : une exonération sans option
L’article 261 D du code général des impôts exonère de TVA les locations de logements meublés à usage d’habitation. Le loueur ne peut pas renoncer à cette exonération pour récupérer la TVA sur ses achats ou ses travaux.
Le régime fiscal applicable aux revenus eux-mêmes, au titre de l’impôt sur le revenu, est indépendant de cette question. Il est présenté dans la page fiscalité Airbnb 2026.
L’exception des prestations para-hôtelières
Selon le Bulletin officiel des finances publiques, la location est soumise à la TVA lorsque deux conditions sont réunies. La première tient à la durée : le loueur propose des séjours dont la durée peut être, au choix du client, inférieure ou égale à trente jours.
La seconde tient aux services : outre la mise à disposition du logement, le client doit avoir accès à au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle, qui peut être non personnalisée.
Comment les services sont appréciés
Il n’est pas exigé que les services soient effectivement consommés par chaque client. Ils doivent en revanche être réellement proposés, ce que le loueur doit pouvoir démontrer, par exemple par son livret d’accueil, son site internet ou ses échanges écrits, et il doit disposer des moyens de les assurer à l’ensemble de sa clientèle.
Ces services peuvent être inclus dans le prix ou facturés en option. La doctrine précise plusieurs limites : le petit-déjeuner doit être effectivement commercialisé, éventuellement par l’intermédiaire d’un tiers, et un simple conseil d’adresses ne suffit pas.
De même, la mise à disposition de matériel d’entretien ne constitue pas un nettoyage, et l’accès à une laverie ne vaut pas fourniture de linge.
Pour les séjours de cinq nuits au plus, la doctrine admet que la condition de nettoyage soit remplie si le logement est nettoyé avant l’arrivée du client, et que celle relative au linge le soit s’il est renouvelé au début du séjour. Pour les séjours plus longs, un nettoyage et un renouvellement du linge réguliers, par exemple hebdomadaires, doivent être proposés.
Le critère retenu tient aux services proposés, et non au classement du logement, dont les effets sont décrits dans le chapitre meublé classé ou non classé.
Le taux applicable
Lorsqu’elles sont taxables, les prestations d’hébergement para-hôtelier relèvent du taux réduit de 10 %, en application du a de l’article 279 du code général des impôts.
Les biens et services annexes suivent en principe leur propre taux. Ils suivent toutefois celui de l’hébergement lorsqu’ils forment avec lui une opération unique et présentent un caractère accessoire. Une prestation proposée en option, moyennant un supplément, constitue en principe une opération distincte.
La franchise en base de TVA
Un loueur dont l’activité est taxable n’est pas pour autant tenu de facturer la TVA. Il bénéficie de la franchise en base de TVA tant que son chiffre d’affaires ne dépasse pas les seuils prévus pour les prestations d’hébergement.
| Activité | Seuil de base | Seuil majoré |
|---|---|---|
| Prestations d’hébergement, ventes | 85 000 € | 93 500 € |
| Autres prestations de services | 37 500 € | 41 250 € |
Le dépassement du seuil majoré en cours d’année fait perdre la franchise immédiatement, à la date du dépassement. Le dépassement du seuil de base, sans franchissement du seuil majoré, la fait perdre à compter du 1er janvier de l’année suivante.
Le projet de seuil unique de franchise à 25 000 €, prévu par la loi de finances pour 2025, a été abandonné.
Comment facturer et déclarer la TVA d’une location para-hôtelière ?
En franchise en base
Le loueur en franchise facture ses prestations hors taxe, sans ajouter de TVA. Chacune de ses factures doit porter la mention « TVA non applicable – article 293 B du CGI » ; à défaut, il s’expose à un redressement en cas de contrôle.
La franchise le dispense de déclarer et de payer la TVA, mais elle a une contrepartie : il ne peut pas déduire la TVA qui grève ses dépenses, qu’il s’agisse du mobilier, des travaux ou des prestations de ménage. Les règles de facturation propres au secteur sont présentées dans le chapitre facture de location saisonnière.
Lorsque la TVA est due
Le loueur redevable déclare la TVA selon un régime réel. Le régime réel simplifié s’applique sous conditions de chiffre d’affaires et lorsque la TVA due l’année précédente est inférieure à 15 000 € ; le loueur dépose alors une déclaration annuelle n° CA12 au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Il verse en cours d’année deux acomptes, en juillet et en décembre, égaux respectivement à 55 % et 40 % de la TVA de l’année précédente ; le solde est réglé avec la déclaration annuelle. Il est dispensé d’acomptes si la TVA versée l’année précédente est inférieure à 1 000 €.
Au régime réel normal, la déclaration n° CA3 est mensuelle, ou trimestrielle lorsque la TVA exigible annuelle est inférieure à 4 000 €. Toutes ces déclarations se déposent en ligne, depuis l’espace professionnel.
Opter pour la TVA
Un loueur dont l’activité para-hôtelière est taxable mais qui bénéficie de la franchise peut y renoncer en optant pour le paiement de la TVA. L’option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée et vaut pour deux années civiles.
Elle peut présenter un intérêt l’année d’importantes dépenses d’équipement, puisqu’elle ouvre le droit à déduction. Elle reste impossible pour une location meublée exonérée, l’exonération de l’article 261 D ne comportant pas d’option.
Exemple chiffré : une location soumise à la TVA
Exemple hypothétique : un loueur propose petit-déjeuner, linge et accueil physique pour des séjours de quelques nuits. Il a renoncé à la franchise et facture une nuitée 110 € toutes taxes comprises, soit 100 € hors taxe et 10 € de TVA au taux de 10 %.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Recettes hors taxe | 30 000 € |
| TVA collectée à 10 % | 3 000 € |
| TVA déductible sur 4 000 € HT de ménage facturé à 20 % | 800 € |
| TVA nette à reverser | 2 200 € |
Les recettes à retenir pour les seuils de la franchise et pour ceux du micro-BIC s’entendent hors taxe. Une erreur fréquente consiste à proposer, sans le mesurer, trois des quatre services, par exemple un accueil physique, le linge et un ménage régulier, ce qui fait entrer la location dans le champ de la TVA.
Les conséquences pour le loueur
Un loueur assujetti et redevable de la TVA la collecte sur ses factures et la reverse au Trésor. En contrepartie, il peut récupérer celle qui a grevé ses dépenses, selon les règles de droit commun.
Le statut au regard de la TVA est sans lien avec le seuil de 23 000 € qui distingue loueur professionnel et non professionnel, présenté dans le chapitre LMNP ou LMP. Il n’interfère pas non plus avec le choix entre micro-BIC et régime réel, analysé dans le comparatif dédié.
Questions fréquentes
Fournir le linge et faire le ménage entre deux séjours suffit-il à rendre la location taxable ?
Non, si ce sont les deux seuls services proposés. Le critère exige au moins trois des quatre services. Un logement loué avec linge et ménage, mais sans petit-déjeuner ni réception de la clientèle, reste exonéré.
Une boîte à clés vaut-elle réception de la clientèle ?
Non, si elle est la seule modalité proposée. Selon le BOFiP, la seule mise à disposition des clés au moyen d’une boîte à clés, sans alternative d’accueil physique, ne constitue pas une réception de la clientèle.
La réception est en revanche caractérisée lorsque le client a le choix entre un accueil physique, avec remise des clés en main propre, et un accueil à distance avec boîte à clés, ou lorsqu’un accueil physique est assuré en début et en fin de séjour sur des plages horaires déterminées.
Elle peut aussi passer par un système de communication électronique, sans être permanente.
Une location longue durée meublée peut-elle être soumise à la TVA ?
Oui, dans un cas particulier : les locations meublées à usage résidentiel, conclues pour plus d’un mois, sont taxables lorsque trois des quatre services annexes sont fournis.
Un loueur en franchise peut-il récupérer la TVA sur ses travaux ?
Non. La franchise en base dispense le loueur de déclarer et de payer la TVA, mais elle lui interdit corrélativement de déduire la TVA supportée sur ses dépenses. Un loueur dont l’activité para-hôtelière est taxable peut toutefois renoncer à la franchise en optant pour le paiement de la TVA, pour une durée de deux années civiles. Un loueur exonéré au titre de l’article 261 D ne dispose pas de cette option.
Les frais de nettoyage après un séjour posent souvent la question de la retenue sur garantie : voir notre article sur la retenue sur caution pour nettoyage.
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Sources
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, hébergement parahôtelier et locations meublées, version du 26 mars 2025
- BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10, taux réduit applicable à l’hébergement, version du 7 août 2024
- BOFiP, BOI-TVA-DECLA-40-10-10, franchise en base de TVA, version du 1er juillet 2026
- Service-Public Entreprendre, actualité A17995, abandon du seuil unique de franchise de TVA à 25 000 €
- economie.gouv.fr, « Location meublée de tourisme : quelles sont les règles à respecter pour sa résidence principale ? », 4 mars 2026
- impots.gouv.fr, « Location meublée », fiche particuliers, mise à jour du 23 avril 2026
- Service-Public Entreprendre, fiche F21746, « Franchise en base de TVA », vérifiée le 1er janvier 2026
- Service-Public Entreprendre, fiche F23566, « Déclarer et payer la TVA », vérifiée le 21 février 2026
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent être modifiées par les lois de finances ultérieures, notamment par la loi de finances pour 2027 en cours d’examen.
