La frontière entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) ne dépend ni d’une inscription particulière ni d’un choix du contribuable. Elle résulte de deux conditions chiffrées, appréciées chaque année au niveau du foyer fiscal.
Franchir cette frontière modifie en profondeur le traitement des déficits et des plus-values. Cette page détaille les conditions, leur mode de calcul et leurs conséquences.
L’essentiel
- Un foyer est loueur professionnel lorsque ses recettes de location meublée dépassent 23 000 € sur l’année civile et qu’elles dépassent aussi le total de ses autres revenus d’activité.
- Les deux conditions sont cumulatives : si l’une d’elles n’est pas remplie, le foyer reste non professionnel.
- Le loueur professionnel peut imputer ses déficits sur son revenu global et relève du régime des plus-values professionnelles.
- Le loueur non professionnel impute ses déficits sur ses seuls revenus de location meublée des dix années suivantes.
Les deux conditions du statut professionnel
Selon l’article 155 du code général des impôts, commenté au Bulletin officiel des finances publiques, la location meublée est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies.
La première tient au montant : les recettes annuelles retirées de l’activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Des recettes égales à 23 000 € ne remplissent donc pas cette condition. La seconde tient à leur poids : ces recettes doivent excéder le montant total des autres revenus d’activité du foyer.
Il suffit que l’une des deux conditions fasse défaut pour que le foyer relève du statut de loueur en meublé non professionnel, décrit dans le chapitre LMNP et location saisonnière.
Ce chapitre vise les loueurs fiscalement domiciliés en France. Des règles particulières, issues de la loi de finances pour 2026, s’appliquent aux non-résidents à compter des revenus de 2026 pour l’appréciation des seuils ; elles ne sont pas traitées ici.
Comment les montants sont calculés
Les recettes s’apprécient par année civile, toutes taxes comprises. Elles comprennent les loyers acquis, charges comprises, ainsi que les indemnités d’assurance loyers ; les produits financiers et les subventions en sont exclus. Les recettes de tous les membres du foyer et de toutes ses locations meublées sont additionnées.
En cas de début d’activité en cours d’année, les recettes sont ajustées pour correspondre à une année pleine, au prorata de la période écoulée depuis le début réputé de la location, et non du seul nombre de nuitées réservées.
La période ne se décompte pas à partir du premier jour de location effective : la location est réputée commencer à la date d’acquisition du logement, ou à la date de son achèvement s’il a été acquis en cours de construction.
Exemple : un foyer acquiert le 1er juillet un logement achevé, le met immédiatement en location et encaisse 12 000 € jusqu’au 31 décembre, soit 184 jours. Ses recettes sont réputées s’élever à environ 23 800 € sur une année pleine (12 000 × 365 / 184). La première condition est donc remplie, même si les recettes effectives restent inférieures à 23 000 €.
Les autres revenus d’activité retenus sont les traitements, salaires et pensions, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les rémunérations des gérants majoritaires. Ils sont pris nets de leurs charges et abattements, sans tenir compte des déficits antérieurs.
| Situation du foyer | Recettes de location | Autres revenus d’activité | Statut |
|---|---|---|---|
| Salarié louant un studio sur Airbnb | 12 000 € | 32 000 € | LMNP |
| Couple de salariés louant deux meublés | 28 000 € | 45 000 € | LMNP |
| Retraité louant trois meublés de tourisme | 36 000 € | 22 000 € | LMP |
Quels revenus retenir : exclusions et cas particuliers
Les revenus du patrimoine, comme les revenus fonciers ou les revenus de capitaux mobiliers, ne figurent pas parmi les revenus d’activité énumérés par l’administration. Les revenus exonérés d’impôt sont également écartés. Pour l’année concernée, seul le déficit imputable sur le revenu global est pris en compte, à l’exclusion des déficits antérieurs.
Pour un foyer fiscalement domicilié en France, le seuil de 23 000 € s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des loyers, quel que soit le lieu de situation des logements : un meublé loué à l’étranger entre donc dans le calcul.
Lorsque la location est exercée par une société de personnes dont les résultats sont imposés entre les mains des associés, les seuils s’apprécient au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits dans la société.
En cas de cessation totale de l’activité en cours d’année, les recettes des logements vendus ou qui cessent d’être loués sont ramenées à une année pleine, comme en cas de début d’activité. Aucun ajustement n’est opéré lorsqu’un seul logement cesse d’être loué alors que l’activité se poursuit.
Exemple : un foyer qui passe de LMNP à LMP
Un couple de retraités perçoit 24 000 € de pensions nettes imposables. En 2025, ses meublés de tourisme lui rapportent 21 000 € de recettes : la première condition n’est pas remplie, et le foyer reste non professionnel.
En 2026, sous l’effet d’un meilleur taux d’occupation, les recettes atteignent 26 000 €. Elles excèdent 23 000 € et dépassent le montant des pensions : le foyer devient loueur professionnel au titre de 2026, pour l’ensemble de ses locations meublées.
Ce changement emporte les conséquences décrites ci-dessous, pour l’imputation des déficits comme pour le régime des plus-values en cas de vente. Si l’une des deux conditions cesse d’être remplie en 2027, le foyer redevient non professionnel pour cette année-là.
Première conséquence : les déficits
Pour un loueur non professionnel, le déficit de location meublée ne s’impute que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes. Il ne réduit jamais l’impôt dû sur les salaires ou les pensions.
Pour un loueur professionnel, le déficit s’impute sur le revenu global, sans limitation de montant. Selon la foire aux questions de l’administration, la part qui n’a pas pu être imputée est reportable sur les six années suivantes. Les charges engagées avant la mise en location peuvent, sous conditions, être réparties sur trois ans.
Le déficit ne peut apparaître qu’au régime réel, le micro-BIC appliquant un abattement forfaitaire aux recettes ; il provient notamment des intérêts d’emprunt et des travaux. Son mode de calcul est présenté dans le comparatif micro-BIC ou régime réel.
Deuxième conséquence : les plus-values
Le loueur non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Le loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif.
Ce régime ouvre droit à l’exonération prévue à l’article 151 septies du code général des impôts, sous condition de cinq années d’activité. Elle est totale lorsque les recettes ne dépassent pas 90 000 €, puis partielle au-delà de 90 000 € et en dessous de 126 000 €, sous les autres conditions prévues.
Pour la para-hôtellerie, dont la définition est rappelée dans le chapitre TVA et location saisonnière, ces seuils sont portés à 250 000 € et 350 000 €. Les recettes s’entendent hors taxes et sont appréciées sur les deux années civiles précédant la cession.
Le traitement des amortissements lors de la revente est détaillé dans le chapitre réintégration des amortissements LMNP.
Troisième conséquence : la déclaration
Le loueur professionnel ne déclare pas ses revenus dans le cadre des locations meublées non professionnelles de la 2042 C PRO, mais dans celui des revenus industriels et commerciaux professionnels. Les cases correspondantes sont présentées dans le guide du formulaire 2042 C Pro.
Seuil fiscal et seuil social : à ne pas confondre
Le seuil de 23 000 € apparaît aussi en matière sociale, mais avec une portée différente. Pour un meublé de tourisme, des recettes supérieures à 23 000 € suffisent à rendre les cotisations sociales exigibles, sans condition tenant aux autres revenus du foyer. Un loueur peut donc rester non professionnel au regard de l’impôt tout en devant cotiser.
Ces règles sont détaillées dans le chapitre cotisations sociales et Urssaf.
Pour une location meublée de longue durée, la logique est différente. Selon Service-Public, des recettes supérieures à 23 000 € n’entraînent le paiement de cotisations sociales que si elles dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer, c’est-à-dire lorsque les deux conditions du statut professionnel sont réunies.
Questions fréquentes
Peut-on choisir d’être LMP ?
Non. Le statut découle des deux conditions chiffrées. Il ne résulte ni d’une option ni d’une inscription particulière, et il peut changer d’une année sur l’autre en fonction des recettes et des autres revenus du foyer.
Les recettes s’apprécient-elles par logement ou par foyer ?
Par foyer. Les recettes de toutes les locations meublées de tous les membres du foyer fiscal sont additionnées, et le statut qui en résulte s’applique à l’ensemble de ces locations.
Les loyers sont-ils retenus hors taxes ou toutes taxes comprises ?
Pour la détermination du statut, les recettes s’entendent toutes taxes comprises. Pour l’exonération des plus-values professionnelles, elles s’entendent hors taxes.
Un salarié peut-il devenir loueur professionnel ?
Oui. Le statut ne dépend que des deux conditions chiffrées, appréciées au niveau du foyer. Un salarié devient loueur professionnel dès lors que les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et excèdent le total de ses revenus d’activité, salaires nets compris. La situation est réexaminée chaque année civile.
Le passage au statut professionnel oblige-t-il à cotiser ?
En principe, oui. Pour un meublé de tourisme, les cotisations sont dues dès que les recettes dépassent 23 000 €, que le loueur soit professionnel ou non au regard de l’impôt.
Pour une location de longue durée, elles deviennent exigibles lorsque le foyer remplit les deux conditions du statut professionnel. Dans les deux cas, le loueur doit s’enregistrer sur le guichet unique des formalités des entreprises.
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Sources
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, location meublée, caractère professionnel de l’activité, version du 15 avril 2026
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, location meublée, régime fiscal, version du 19 août 2026
- Service-Public Entreprendre, fiche F32805, « Location meublée professionnelle (LMP) », vérifiée le 21 février 2026
- Service-Public, fiche F32744, « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée », vérifiée le 15 avril 2026
- impots.gouv.fr, « Régime des locations meublées – foire aux questions », mars 2026
- impots.gouv.fr, formulaire 2042 C PRO, brochure pratique de la déclaration des revenus 2025
- Service-Public, fiche F34102, « Location meublée : cotisations sociales », vérifiée le 20 février 2026
- Code général des impôts, article 151 septies, II, Légifrance
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent être modifiées par les lois de finances ultérieures, notamment par la loi de finances pour 2027 en cours d’examen.
