Un loueur en meublé est imposé selon l’un de deux régimes : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire aux recettes, ou le régime réel, qui retient le bénéfice effectivement dégagé. Le choix entre les deux peut peser sur l’impôt autant que le montant des loyers lui-même.
Ce comparatif présente les seuils en vigueur, les obligations de chaque régime et la méthode pour estimer celui qui convient le mieux.
L’essentiel
- Le micro-BIC s’applique de plein droit sous 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, et sous 83 600 € pour un meublé classé, une chambre d’hôtes ou une location meublée classique.
- Il ne permet de déduire aucune charge réelle : l’abattement de 30 % ou de 50 % est réputé tout couvrir.
- Le régime réel permet de déduire les charges et l’amortissement du bien, en contrepartie d’une comptabilité complète et d’une déclaration de résultats annuelle.
- L’option pour le réel vaut un an, se reconduit tacitement et doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente.
Les seuils applicables de 2026 à 2028
Les seuils des régimes d’imposition sont révisés tous les trois ans. Ceux qui s’appliquent de 2026 à 2028 ont été publiés au Bulletin officiel des finances publiques. Pour un loueur en meublé, ils s’établissent comme suit.
| Type de location | Micro-BIC | Réel simplifié | Réel normal |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | jusqu’à 15 000 € | de 15 000 € à 286 000 € | au-delà de 286 000 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes, location meublée classique | jusqu’à 83 600 € | de 83 600 € à 286 000 € | au-delà de 286 000 € |
Le seuil s’apprécie sur les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année. Un premier dépassement ne fait pas basculer immédiatement au réel : celui-ci ne devient obligatoire qu’après deux années consécutives au-dessus du seuil.
Le micro-BIC : la simplicité, sans déduction
Au micro-BIC, le loueur se contente de déclarer ses recettes brutes sur la 2042 C PRO. L’administration applique un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, de 50 % dans les autres cas, avec un minimum de 305 €.
Le micro-BIC bénéficie d’obligations comptables allégées : le loueur tient un livre-journal des recettes, conserve les justificatifs et, pour l’activité de fourniture de logement, un registre annuel des achats. En contrepartie de cette simplicité, aucune charge réelle n’est déductible, qu’il s’agisse des intérêts d’emprunt, de travaux ou de l’amortissement.
Le micro-BIC n’est pas ouvert aux biens détenus en indivision, qui relèvent en principe du régime réel. La déclaration des recettes au micro-BIC est détaillée dans le guide déclarer ses revenus Airbnb aux impôts.
Le régime réel : déduire les charges réelles
Au régime réel, le résultat imposable correspond aux recettes diminuées des charges effectivement supportées dans l’intérêt de l’activité. L’administration cite notamment les travaux, les intérêts d’emprunt, les assurances et les frais de gestion.
Le loueur peut surtout déduire l’amortissement du logement et du mobilier, c’est-à-dire une fraction annuelle de leur prix d’acquisition, à condition que le bien soit inscrit à l’actif. Le terrain n’est pas amortissable. Les charges correspondant aux périodes d’occupation personnelle ne sont pas déductibles.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il n’est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges, la fraction excédentaire étant reportée sur les exercices suivants. Ce mécanisme et ses conséquences à la revente sont expliqués dans le chapitre réintégration des amortissements LMNP.
Les obligations déclaratives du régime réel
Le régime réel impose une comptabilité complète. Au réel simplifié, la déclaration de résultats 2031 est accompagnée des tableaux 2033-A à 2033-G et peut être télédéclarée en EFI, depuis l’espace professionnel, ou en EDI. Au réel normal, elle est accompagnée des tableaux 2050 à 2059-G et transmise en EDI. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration de revenus.
La date limite est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours pour les déclarations transmises par téléprocédure. Le résultat est ensuite reporté sur la 2042 C PRO, selon les cases présentées dans le guide du formulaire 2042 C Pro.
L’adhésion à un organisme de gestion agréé n’est plus nécessaire pour éviter une majoration : celle-ci a été supprimée à compter de l’imposition des revenus 2023.
Opter pour le régime réel : délai et durée
Un loueur éligible au micro-BIC peut choisir le réel. L’option pour le régime réel s’exerce auprès du service des impôts des entreprises, sur papier libre ou par la messagerie sécurisée de l’espace professionnel, sans formalisme particulier.
Elle doit être formulée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration portant sur l’année qui précède celle visée par l’option. Le tableau ci-dessous illustre ce calendrier.
| Situation | Revenus imposés au réel | Date limite de l’option |
|---|---|---|
| Loueur déjà en activité, au micro-BIC | Revenus de 2027 | Date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2026, au printemps 2027 |
| Loueur qui débute en 2026 | Revenus de 2026, première année | Date limite de dépôt de la déclaration de la première année d’activité, au printemps 2027 |
| Loueur passé au réel de plein droit, redevenu éligible au micro-BIC en 2027 | Revenus de 2027 | Date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2027, au printemps 2028 |
Dans le dernier cas, le loueur qui ne fait pas de nouvelle option revient automatiquement au micro-BIC.
L’option est valable un an et se reconduit tacitement d’année en année. Le loueur qui souhaite revenir au micro-BIC doit y renoncer dans les mêmes délais.
Exemple chiffré : 20 000 € de recettes
Un loueur non professionnel encaisse 20 000 € de loyers en 2026 pour un meublé de tourisme classé. Ses charges réelles, notamment intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion et entretien, s’élèvent à 8 000 €. L’amortissement annuel du logement et du mobilier représente 7 000 €.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes | 20 000 € | 20 000 € |
| Abattement ou charges réelles | 10 000 € (50 %) | 8 000 € |
| Amortissement déduit | non applicable | 7 000 € |
| Résultat imposable | 10 000 € | 5 000 € |
Dans cet exemple, le réel divise par deux le revenu imposable. Pour un meublé non classé, ces 20 000 € de recettes dépasseraient le seuil de 15 000 € : le régime réel deviendrait obligatoire après deux années consécutives de dépassement. L’effet du classement est détaillé dans le chapitre meublé classé ou non classé.
Cette comparaison ne porte que sur la base imposable. Une décision complète doit aussi intégrer le coût de la tenue de la comptabilité, l’horizon de détention et, en cas de revente, la réintégration des amortissements déduits dans la plus-value, détaillée dans le chapitre réintégration des amortissements LMNP.
À l’inverse, un logement acquis depuis longtemps, sans emprunt et avec peu de charges, peut tirer davantage parti du micro-BIC, en particulier avec l’abattement de 50 %.
Ce que le budget 2027 pourrait changer
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, est en cours d’examen. Les mesures qui suivent ne sont pas applicables à ce stade : elles décrivent le texte déposé et peuvent être modifiées ou supprimées au cours des débats.
Son article 7 prévoit de plafonner chaque année l’amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels, avec un plafond plus bas pour les meublés de tourisme, et de mettre fin au report des amortissements non déduits au titre des exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Les amortissements déjà reportés avant 2027 ne disparaîtraient pas : le texte déposé prévoit qu’ils restent déductibles, dans des limites encadrées, jusqu’en 2036. Cette page sera révisée à la publication de la loi de finances au Journal officiel.
Questions fréquentes
Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours d’année ?
L’option produit ses effets pour l’année entière. Pour être imposé au réel sur les revenus d’une année donnée, elle doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente, qui intervient au printemps de l’année visée.
Le régime réel oblige-t-il à recourir à un expert-comptable ?
Non. Aucun texte ne l’impose. La tenue d’une comptabilité complète et le dépôt de la liasse 2031 sont toutefois des obligations techniques que le loueur peut confier à un professionnel ou à un logiciel spécialisé.
Un déficit au réel peut-il réduire l’impôt sur les salaires ?
Pas pour un loueur non professionnel : son déficit ne s’impute que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes. Seul le loueur professionnel peut l’imputer sur son revenu global.
Les frais de ménage ou de conciergerie sont-ils déductibles au micro-BIC ?
Non. Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 30 % ou de 50 % est réputé couvrir l’ensemble des charges, y compris la commission des plateformes, le ménage ou les honoraires d’une conciergerie. Ces dépenses ne deviennent déductibles qu’au régime réel, à condition d’être engagées dans l’intérêt de la location et justifiées par des factures.
Quelles pièces conserver au régime réel ?
Le loueur conserve les factures de charges, le tableau des amortissements et les déclarations de résultats déposées, qui justifient les montants déduits. Ces éléments resservent à la revente : la notice de la déclaration de plus-value 2048-IMM demande de reporter les amortissements admis en déduction. Leur organisation est présentée dans le chapitre comptabilité de la location saisonnière.
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Sources
- BOFiP, BOI-BAREME-000044, seuils des régimes d’imposition 2026-2028, version du 19 août 2026
- impots.gouv.fr, « Location meublée », fiche particuliers, mise à jour du 23 avril 2026
- Service-Public, fiche F32744, « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée », vérifiée le 15 avril 2026
- impots.gouv.fr, « Régime des locations meublées – foire aux questions », mars 2026
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, obligations déclaratives du régime réel simplifié, version du 19 août 2026
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30, option pour un régime réel d’imposition, version du 11 mai 2022
- DGFiP, dépliant « Loueurs en meublé », édition mars 2026
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, limitation de la déduction de l’amortissement des biens loués (CGI, art. 39 C)
- BOFiP, actualité du 12 mai 2021, suppression progressive de la majoration des revenus des non-adhérents à un organisme de gestion agréé (loi de finances pour 2021, art. 34)
- Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, dossier législatif
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-30, obligations fiscales et comptables du régime des micro-entreprises, § 10 à 40
- DGFiP, « Quelles différences y a-t-il entre le régime simplifié d’imposition et le réel normal ? », mise à jour du 7 octobre 2026
- impots.gouv.fr, notice 2048-IMM, déclaration des plus-values immobilières, millésime 2026
Ce contenu a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles publiées par l’administration à la date de mise à jour ; elles peuvent être modifiées par les lois de finances ultérieures, notamment par la loi de finances pour 2027 en cours d’examen.
