En location saisonnière, la caution n’est plafonnée par aucune loi : vous fixez librement son montant dans le contrat, vous choisissez comment la prendre (empreinte bancaire, pré-autorisation ou dépôt encaissé) et vous la restituez après un état des lieux de sortie. Ce guide détaille chaque étape, du montant à écrire jusqu’à la retenue justifiée, pour un propriétaire comme pour une conciergerie qui gère plusieurs biens. Si vous cherchez directement l’outil, la page caution pour la location saisonnière présente la solution ; ici, on explique la méthode.
Pourquoi demander une caution en location saisonnière
Un voyageur qui loue votre appartement quatre nuits n’a pas le même rapport au bien qu’un locataire qui y vit trois ans. Il ne connaît pas la fragilité de la plaque à induction et il repart à 10 heures un dimanche sans que personne ne vérifie quoi que ce soit. La caution vous donne un levier financier pendant les jours qui suivent le départ, le temps de constater l’état du logement.
Concrètement, elle couvre trois familles de préjudices : la casse et les dégradations (un miroir fendu, un matelas taché), les manquements au contrat (un chien dans un bien annoncé sans animaux, une fête, un départ tardif qui empêche le ménage) et les frais anormaux (un nettoyage bien au-delà du forfait, des clés perdues qui obligent à changer le barillet).
La caution n’est pas une assurance : elle ne vous garantit pas contre tous les dégâts et ne remplace pas votre contrat propriétaire non occupant. Elle est un outil de dissuasion et de réparation rapide pour les petits et moyens sinistres, qui représentent la quasi-totalité des litiges entre un hôte et ses voyageurs.
Si vous louez via une plateforme, la question se pose différemment. Airbnb ne permet pas à la plupart des hôtes de demander une caution par eux-mêmes et propose à la place son programme AirCover, dont les limites sont détaillées dans l’article sur la caution Airbnb et ce qu’AirCover couvre vraiment. Booking laisse davantage de latitude, avec un programme de protection contre les dommages ou une caution gérée par l’établissement, deux options que compare l’article sur la caution Booking et ses problèmes fréquents. Tout ce qui suit s’applique pleinement à vos réservations en direct.
Combien demander : les repères par type de bien
Première bonne nouvelle : le montant est libre. Les plafonds que l’on cite souvent (un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé) viennent des articles 22 et 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation. Le meublé de tourisme n’est pas soumis à cette loi. Vous fixez donc le montant que vous jugez proportionné, et c’est le contrat signé qui le rend opposable.
Proportionné est le mot important. Une caution de 3 000 € pour un studio loué 60 € la nuit fera fuir les bons voyageurs sans dissuader les mauvais. À l’inverse, 100 € pour une villa avec piscine ne couvre même pas un transat cassé. La pratique du marché donne des fourchettes que vous adapterez à la valeur du mobilier et à votre historique de sinistres.
| Type de bien | Fourchette usuelle | Ce qui justifie le haut de la fourchette |
|---|---|---|
| Studio ou T2 en ville | 200 à 500 € | Électroménager récent, literie haut de gamme, immeuble avec voisinage sensible |
| Appartement familial, gîte 4 à 6 personnes | 400 à 1 000 € | Équipements extérieurs, mobilier de qualité, accès à un jardin ou une terrasse |
| Maison de vacances, villa avec piscine | 1 000 à 2 500 € | Piscine, spa, cuisine équipée, vélos ou matériel nautique mis à disposition |
| Chalet de montagne, grande maison de groupe | 1 500 à 3 000 € | Poêle ou cheminée, capacité au-delà de 8 personnes, location à des groupes |
Un exemple : Claire loue un gîte de 5 chambres en Dordogne, 1 400 € la semaine en août. Elle a fixé sa caution à 800 € pour les familles et à 1 500 € pour les groupes de plus de 8 adultes, règle écrite dans ses conditions de location. En trois saisons, elle a retenu deux fois : 180 € pour un ménage non fait et 95 € pour une chaise de jardin cassée.
Règle simple : le montant doit couvrir le sinistre courant le plus cher (souvent le ménage lourd plus un ou deux objets), pas la reconstruction de la maison, et rester acceptable pour un voyageur solvable pendant son séjour.
Quel mode de caution choisir
Une fois le montant fixé, reste à décider comment la prendre. Le chèque de caution disparaît : les voyageurs n’ont plus de chéquier, les étrangers n’en ont jamais eu, et un chèque sans provision ne vaut rien. Le virement oblige à rembourser par virement. Les solutions de caution en ligne ont remplacé ces deux méthodes par trois mécanismes distincts, expliqués en détail dans le guide complet de la caution en ligne.
L’empreinte bancaire, au sens où nous l’employons sur ce site, enregistre la carte du voyageur sans bloquer ni débiter le montant : le plafond de sa carte n’est pas touché. Vous pouvez débiter tout ou partie du montant ultérieurement, si les fonds sont disponibles, tant que l’empreinte n’est pas annulée. Attention au vocabulaire : chez la plupart des banques et prestataires de paiement, « empreinte bancaire » désigne une pré-autorisation avec montant réservé, ce qui correspond au mode suivant.
La pré-autorisation bloque le montant sur le plafond de la carte, sans le débiter. Une pré-autorisation bancaire dure 7 jours ; SuitePay la renouvelle automatiquement, jusqu’à 3 mois au total, pour couvrir toute la durée de la location. Vous pouvez ensuite capturer tout ou partie du montant pendant 30 jours après la date de fin de location ; passé ce délai, le blocage est levé.
Le dépôt de garantie, ou caution encaissée, débite le montant et le verse immédiatement sur votre IBAN. Vous remboursez tout ou partie après le séjour.
| Critère | Empreinte bancaire | Pré-autorisation | Dépôt de garantie encaissé |
|---|---|---|---|
| Argent bloqué sur la carte du voyageur | Non | Oui, sur le plafond | Non (débité) |
| Argent sur votre compte pendant le séjour | Non | Non | Oui |
| Durée de la garantie | Tant que l’empreinte n’est pas annulée | 7 jours renouvelés automatiquement jusqu’à 3 mois, puis 30 jours pour capturer | Jusqu’au remboursement |
| Certitude de pouvoir prélever | Dépend des fonds disponibles au moment du débit | Forte, dans la limite du montant bloqué | Totale, vous détenez les fonds |
| Expérience voyageur | La plus légère | Plafond de carte réduit pendant le séjour | Décaissement réel, remboursement à attendre |
| Cas typique | Week-end, petit montant, clientèle régulière | Séjour d’une à trois semaines, montant moyen à élevé | Gros montant, séjour long, clientèle étrangère |
Prenons Marc, qui loue un chalet 10 nuits en février avec une caution de 1 200 €. Il choisit la pré-autorisation : le montant est bloqué sur la carte du voyageur, renouvelé automatiquement au bout de 7 jours, et Marc dispose de 30 jours après le départ pour capturer, par exemple, 240 € si le poêle a été mal entretenu. Pour son studio loué le week-end avec une caution de 250 €, il préfère l’empreinte bancaire : rien n’est bloqué, et il peut débiter en cas de problème si les fonds sont disponibles.
Le cas de la conciergerie qui gère plusieurs propriétaires
Une conciergerie ne raisonne pas bien par bien mais en portefeuille. Elle a trois besoins spécifiques : un montant de caution différent par logement, une traçabilité par propriétaire pour justifier chaque retenue et chaque remboursement, et une procédure identique quel que soit le mandant. La demande de caution envoyée par e-mail et SMS au voyageur, avec le nom du logement dans la description, répond aux trois. Chaque demande porte un montant, une date de début, une date de fin optionnelle et une description : c’est ce champ qui permet de retrouver « Villa Les Pins, semaine 32, propriétaire Durand » six mois plus tard.
Qui encaisse dépend de votre mandat. Avec un dépôt de garantie encaissé, les fonds arrivent sur l’IBAN de la conciergerie : le mandat doit prévoir la détention de fonds pour le compte du propriétaire et leur reddition. La pré-autorisation ou l’empreinte évitent cette question tant qu’aucune capture n’a lieu, d’où leur préférence en gestion pour compte de tiers.
Ce que dit la loi et ce qu’il faut écrire dans le contrat
La location saisonnière d’un meublé de tourisme suppose un contrat écrit accompagné d’un descriptif du logement : c’est l’article L324-2 du Code du tourisme. Ce contrat est le seul document qui rend votre caution opposable. Une caution annoncée oralement à l’arrivée, ou ajoutée dans un message après la réservation, est fragile ; une caution écrite dans le contrat signé, avec son montant, son mode et ses conditions de restitution, ne l’est pas.
Trois exigences s’imposent quel que soit le mode. Le voyageur doit être informé avant que sa carte soit enregistrée ou bloquée (contrat, conditions générales, message de confirmation) : les réseaux de cartes autorisent empreintes et pré-autorisations, mais exigent ce consentement préalable. Tout prélèvement doit correspondre à un préjudice justifié par devis, factures ou photos datées. Et la restitution doit intervenir dans le délai que vous avez annoncé.
Voici une clause que vous pouvez adapter. Elle est rédigée pour un particulier ; une conciergerie remplacera « le propriétaire » par « le mandataire agissant pour le compte du propriétaire ».
Article X – Dépôt de garantie (caution)
Un dépôt de garantie d’un montant de [montant] € est demandé au locataire pour couvrir les éventuelles dégradations du logement, du mobilier et des équipements, les manquements aux présentes conditions et les frais anormaux constatés à l’issue du séjour.
Le dépôt est constitué par [empreinte bancaire / pré-autorisation / dépôt de garantie encaissé] sur carte bancaire, au moyen d’un lien sécurisé adressé au locataire par e-mail et SMS au plus tard [délai, par exemple 7 jours] avant l’entrée dans les lieux. Le locataire reconnaît avoir été informé de ce mécanisme avant la constitution du dépôt. Aucune donnée bancaire n’est conservée par le propriétaire.
Un état des lieux est établi à l’entrée et à la sortie, de manière contradictoire ou, à défaut, par photographies datées adressées au locataire. En l’absence de dégradation ou de manquement constaté dans un délai de [délai, par exemple 7 jours] après le départ, le dépôt est libéré ou remboursé intégralement.
En cas de dégradation ou de manquement, le propriétaire notifie au locataire, par écrit et dans le même délai, le montant retenu accompagné des justificatifs (photographies, devis, factures). La retenue ne peut excéder le préjudice justifié. Si ce préjudice dépasse le montant du dépôt, le propriétaire se réserve le droit de réclamer le complément.
Cette clause nomme le mode utilisé, fixe le délai de restitution et engage sur des justificatifs : c’est ce dernier point qui désamorce la plupart des contestations.
État des lieux et restitution : la mécanique après le séjour
Rien n’oblige légalement à faire un état des lieux en location saisonnière. Mais sans lui, une retenue ne tient pas : vous devez prouver que le dommage n’existait pas à l’arrivée et qu’il existe au départ. Un état des lieux d’entrée signé, ou des photos datées envoyées au voyageur avant son arrivée, constitue cette preuve. L’article dédié propose un modèle d’état des lieux pour location saisonnière sous forme de tableau, avec la méthode photo pièce par pièce.
Le jour du départ, vous ou votre personnel de ménage passez dans le logement, pièce par pièce, avec l’état des lieux d’entrée en main. Tout ce qui diffère est photographié, daté et chiffré : le prix d’une chaise identique, le temps de ménage supplémentaire facturé par votre prestataire, la valeur d’usage d’un objet ancien, pas sa valeur à neuf.
Vient alors la décision. Si rien n’est à signaler, vous libérez la caution le jour même : annulation de l’empreinte, levée de la pré-autorisation ou virement de remboursement du dépôt. Le voyageur reçoit un message, et le délai d’affichage sur son compte dépend de sa banque. Si quelque chose est à retenir, vous capturez ou débitez le montant exact du préjudice, jamais la caution entière par principe, et vous envoyez au voyageur les justificatifs avec le décompte. Exemple : caution de 600 €, ménage supplémentaire de 3 heures à 30 € facturé par la femme de ménage, soit 90 € retenus et 510 € libérés, avec la facture et les photos jointes.
Une retenue non justifiée peut être contestée : mise en demeure, conciliateur de justice, juge des contentieux de la protection. L’article sur l’encaissement abusif d’une caution après un séjour détaille ce que le voyageur peut faire et, en miroir, ce que vous devez pouvoir présenter. Retenez la règle : une retenue se justifie ou ne se fait pas.
Les erreurs fréquentes
La première erreur est d’annoncer la caution après la réservation. Le voyageur a réservé sur la base d’un prix, il découvre une caution de 1 000 € à J-3, il se sent piégé. Le montant, le mode et les conditions doivent figurer dans l’annonce, dans le devis et dans le contrat, avant tout engagement.
La deuxième est de retenir la caution entière pour un dommage partiel. Un verre cassé ne justifie pas 500 € retenus. Cette pratique fait perdre le litige et la réputation.
La troisième est d’attendre. Une pré-autorisation se capture dans les 30 jours après la date de fin de location, pas au-delà. Un état des lieux fait trois jours après le départ, alors qu’un autre voyageur est passé entre-temps, ne prouve plus rien.
La quatrième est de garder les données bancaires du voyageur. Noter un numéro de carte expose à une sanction et ne sert à rien : les solutions en ligne enregistrent la carte sur une page sécurisée, sans que vous y ayez accès.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum d’une caution en location saisonnière ?
Il n’y en a pas. Les plafonds d’un ou deux mois de loyer s’appliquent aux baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989, pas au meublé de tourisme. Le montant doit néanmoins rester proportionné à la valeur du logement et du mobilier, et figurer dans le contrat.
Faut-il un état des lieux signé pour retenir la caution ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est la preuve qui fait la différence. Sans état des lieux d’entrée, des photos datées envoyées au voyageur avant son arrivée constituent une alternative acceptable.
Combien de temps pour rendre la caution après un séjour ?
Le délai est celui que vous fixez dans le contrat ; 7 jours est une pratique courante en saisonnier. Si rien n’est à signaler, restituez le jour du départ : c’est le meilleur argument pour vos avis et vos réservations suivantes.
Comment SuitePay gère ce cas. Vous créez une demande de caution avec le montant, les dates et une description du logement ; le voyageur la reçoit par e-mail et SMS et saisit sa carte sur une page sécurisée, sans que vous ne conserviez aucune donnée bancaire. Vous choisissez entre empreinte bancaire, pré-autorisation renouvelée automatiquement jusqu’à 3 mois, ou dépôt encaissé sur votre IBAN, en euros ou en francs suisses. Après le séjour, vous libérez, capturez tout ou partie, ou remboursez, avec la trace de chaque opération.
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