Annnulation de location saisonnière : le loueur peut-il garder votre caution ?

Tout dépend de ce que le client a versé. Des arrhes restent acquises s’il annule ; un acompte aussi, et le solde peut même être réclamé ; une caution, elle, doit toujours être libérée, parce qu’elle ne garantit que des dommages pendant la prestation. Si vous annulez vous-même, la logique s’inverse : double des arrhes, remboursement de l’acompte et dommages-intérêts. La qualification de la somme se joue avant, dans vos écrits, comme l’explique notre guide sur la différence entre arrhes et acompte.

Ce que vous gardez selon la somme versée

La règle vient de l’article L214-1 du Code de la consommation. Sauf stipulation contraire, les sommes versées d’avance sont des arrhes : le consommateur qui se dédit les perd, le professionnel qui se dédit rembourse le double. Un acompte engage fermement les deux parties, avec exécution du contrat ou dommages-intérêts. La caution, qui n’est pas un paiement mais une garantie, ne relève pas de cet article : elle est restituée dès lors qu’aucun dommage n’est à réparer.

Somme versée	Le client annule	Vous annulez
Arrhes	Vous les conservez, sans autre réclamation possible	Vous remboursez le double
Acompte	Vous le conservez ; le solde peut être réclamé si vous justifiez un préjudice	Vous remboursez l’acompte et pouvez devoir des dommages-intérêts
Caution (dépôt de garantie)	Vous la libérez intégralement	Vous la libérez intégralement
Rien de versé, réservation confirmée par écrit	Réservation ferme : dommages-intérêts possibles, à prouver	Dommages-intérêts possibles pour le client, à prouver

Prenons Hélène, qui loue une maison de vacances en Bretagne à 1 400 € la semaine. Un client réserve en février pour août et verse 420 €. En mai, il annule pour un changement de dates de congés. Si les 420 € ont été qualifiés d’arrhes, Hélène les garde et l’affaire est close. Si le contrat parle d’acompte, elle garde les 420 € et peut, si la maison reste vide cette semaine-là, réclamer le solde de 980 €. Si le client avait seulement versé une caution, ce qui n’a pas de sens à la réservation, elle devrait la rendre.

Selon qui annule : le client ou vous

Quand le client annule, les arrhes jouent leur rôle de prix du dédit : rien à prouver, la somme est acquise, mais vous ne pouvez rien réclamer de plus, même si la semaine reste invendue. Avec un acompte, vous gardez le versement et le contrat subsiste. Réclamer le solde suppose de démontrer un préjudice réel : maison non relouée, menu commandé, matériel immobilisé. Si vous relouez aux mêmes dates et au même prix, votre préjudice se limite à vos frais et un juge réduirait la somme. Beaucoup de professionnels s’en tiennent donc à l’acompte, déjà une protection solide.

Quand c’est vous qui annulez, les conséquences sont plus lourdes. Avec des arrhes, vous rendez le double, hors force majeure. Avec un acompte, vous remboursez et le client peut demander réparation : différence de prix avec un hébergement équivalent trouvé en urgence, frais de transport perdus. Si Hélène annule en juin le client d’août pour loger sa propre famille, elle doit 840 € en cas d’arrhes, et 420 € plus l’éventuel surcoût de relogement en cas d’acompte.

Le délai d’annulation change ce qui est raisonnable

La loi ne fixe aucun barème lié au délai ; votre contrat peut le faire, et c’est conseillé. Un client qui annule six mois avant ne vous cause pas le même préjudice que celui qui annule la veille, et une clause qui en tient compte est mieux acceptée et plus facile à défendre.

Délai avant la prestation	Pratique courante	Fondement
Plus de 60 jours	Remboursement total ou partiel de l’acompte, frais de dossier déduits	Geste commercial prévu au contrat
De 30 à 60 jours	Acompte conservé	Article L214-1, réservation ferme
Moins de 30 jours	Acompte conservé, solde dû ou partiellement dû	Préjudice probable, prouvé par le calendrier
Moins de 7 jours ou non-présentation	Totalité du séjour due	Aucune chance de relouer

Ce barème n’est qu’un exemple. Il doit être écrit, lisible avant la réservation, et cohérent avec votre capacité réelle à revendre la prestation. Les arrhes sont plus simples : perdues quel que soit le délai, pour un montant fixe. Rien n’empêche toutefois d’écrire qu’elles seront restituées au-delà de 90 jours ; la loi fixe un plancher de protection du client, pas un plafond de générosité.

Force majeure et cas particuliers

La force majeure suspend ou éteint le contrat sans faute de personne. L’article 1218 du Code civil la définit comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. Une tempête qui rend le gîte inaccessible, une interdiction administrative de circuler ou de recevoir du public en sont des exemples. Une grève des transports annoncée, un mariage annulé ou une maladie ordinaire n’en sont généralement pas, sauf clause plus favorable de votre part.

En cas de force majeure avérée, les sommes versées sont remboursées, y compris l’acompte, et le double des arrhes n’est pas dû si c’est vous qui êtes empêché. Le client, de son côté, ne peut invoquer la force majeure que si l’événement l’empêche réellement d’exécuter le contrat, c’est-à-dire de venir, et non s’il en a seulement moins envie.

Deux situations reviennent souvent. L’annulation partielle, un groupe de dix qui passe à six : la règle est celle du contrat, à défaut la partie annulée suit le régime de la somme versée, au prorata. Et le client qui ne se présente pas sans prévenir : ce n’est pas une annulation mais une inexécution, la totalité du prix est due et l’acompte ou les arrhes s’y imputent. Les campings et hébergements de plein air, qui subissent beaucoup d’arrivées manquées en haute saison, trouveront des repères adaptés sur la page consacrée à la caution et à l’acompte en camping et hôtellerie de plein air.

Rembourser ou capturer : la mécanique selon le mode de paiement

Le droit dit ce que vous gardez ; la mécanique bancaire dit comment. Un acompte encaissé par carte est déjà sur votre IBAN : soit vous le conservez et il n’y a rien à faire, soit vous en remboursez tout ou partie.

Une caution suit un chemin inverse. Si elle a été prise en empreinte bancaire, la carte est enregistrée mais rien n’est bloqué ni débité : annuler la réservation revient à annuler l’empreinte, sans aucun mouvement. Si elle a été prise en pré-autorisation, le montant est bloqué sur le plafond de la carte, sans débit ; l’annulation lève le blocage, et la banque du client met quelques jours à l’afficher. Si elle a été encaissée comme dépôt de garantie, le montant est sur votre IBAN et vous le remboursez par virement, en totalité puisqu’aucun dommage n’a eu lieu.

Hélène utilise SuitePay pour ses deux flux. L’acompte de 420 € a été encaissé en février par une demande « Paiement » et versé sur son compte ; à l’annulation en mai, soit plus de 60 jours avant l’arrivée, sa clause prévoit un remboursement déduction faite de 30 € de frais de dossier : elle rembourse 390 € par un remboursement partiel depuis son tableau de bord et conserve 30 €. Si l’annulation était intervenue en juillet, elle aurait conservé les 420 € sans aucune opération. La caution de 500 €, prévue en pré-autorisation la semaine de l’arrivée, n’avait pas encore été demandée : il n’y a donc rien à libérer. Si elle l’avait déjà envoyée, il lui aurait suffi d’annuler la demande pour lever le blocage.

Modèle de clause d’annulation

Une bonne clause dit quatre choses : la nature de la somme, ce qui se passe si le client annule et à quel délai, ce qui se passe si vous annulez, et le sort de la force majeure.

« Article 5 – Annulation. 5.1. La somme de 30 % du prix total versée à la réservation constitue un acompte au sens de l’article L214-1 du Code de la consommation. La réservation est ferme à réception de cet acompte. 5.2. En cas d’annulation par le client plus de 60 jours avant la date d’arrivée, l’acompte est remboursé, déduction faite de frais de dossier de 30 €. Entre 60 et 30 jours avant l’arrivée, l’acompte reste acquis au propriétaire. Moins de 30 jours avant l’arrivée, ou en cas de non-présentation, la totalité du prix du séjour est due ; le propriétaire renonce toutefois au solde s’il parvient à relouer le logement aux mêmes dates. 5.3. En cas d’annulation par le propriétaire, hors force majeure, l’acompte est intégralement remboursé dans les 7 jours et le client peut demander l’indemnisation du préjudice justifié. 5.4. En cas de force majeure, au sens de l’article 1218 du Code civil, rendant impossible la prestation, les sommes versées sont remboursées sans autre indemnité. 5.5. La caution demandée avant l’arrivée ne constitue ni un acompte ni des arrhes ; elle est libérée intégralement en cas d’annulation. »

Si vous préférez les arrhes, remplacez le 5.1 par : « La somme versée à la réservation constitue des arrhes au sens de l’article L214-1 du Code de la consommation. Le client qui annule les perd ; le propriétaire qui annule les restitue au double. » Les articles 5.2 et 5.3 deviennent alors inutiles, puisque la loi fixe elle-même les conséquences.

Cette clause doit être acceptée avant le paiement : formulaire de réservation, devis signé ou case à cocher renvoyant aux conditions générales. Reprenez-en la substance dans la description de la demande de paiement, trace supplémentaire de ce que le client a accepté.

Questions fréquentes

Le client annule le jour même. Puis-je garder l’acompte et réclamer le reste ?

Vous gardez l’acompte. Vous pouvez réclamer le solde si votre contrat le prévoit et si vous justifiez que la prestation n’a pas pu être revendue. Sans clause ni preuve, contentez-vous de l’acompte.

Des arrhes peuvent-elles être réclamées en plus de la somme perdue ?

Non. Les arrhes sont le prix du dédit ; le client qui les perd ne doit rien d’autre.

Le client annule pour cause de maladie. Dois-je rembourser ?

En principe non : ce n’est pas une force majeure qui vous oblige. Un report ou un remboursement partiel sur certificat est un geste, pas une obligation ; l’assurance annulation du client existe pour ce cas.

J’ai déjà envoyé la demande de caution et le client annule. Que faire ?

Annulez la demande. En empreinte bancaire, rien n’a jamais été bloqué. En pré-autorisation, le blocage est levé et disparaît du plafond du client sous quelques jours. En dépôt encaissé, remboursez le montant par virement.

Comment SuitePay gère ce cas. L’acompte est encaissé par une demande « Paiement » envoyée par e-mail et SMS, versé sur votre IBAN, et remboursable en tout ou partie depuis votre tableau de bord si votre clause le prévoit. La caution est une demande distincte, en empreinte bancaire, pré-autorisation ou dépôt de garantie, que vous annulez ou remboursez d’un clic quand la réservation tombe.